在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2026年，我国REITs市场呈现出诸多新的发展特征，为投资者带来了新的机遇，同时也伴随着一定的挑战。

国内公募REITs市场已步入“首发 + 扩募”双轮驱动的常态化发展阶段，市场规模较2024年末实现翻倍，成为资本市场存量盘活的核心工具之一。截至2026年1月30日，国内已上市的公募REITs数量达78只，总市值2287亿元，流通市值为1247亿元，另有37只产品待上市（24只首发、13只扩募）。

从资产版图来看，REITs市场正从传统基础设施向商业不动产延伸。2026年1月底，首批8只商业不动产REITs获受理，项目类型丰富多样，除购物中心、奥特莱斯外，还涵盖了酒店、商办、商业综合体等。多位管理人预测，2026年度首批商业不动产REITs的募资规模将超314亿元，并开启“基建 + 商业”双赛道。商业不动产REITs的落地，将撬动超40万亿元的存量商业资产，打开长期扩容空间。不过，部分项目估值预测较为乐观，投资机构需警惕估值回调风险。例如，首批商业不动产REITs中，酒店类资产的资本化率整体处于合理区间，一线城市写字楼资本化率贴合市场均值，但二线城市零售商场类资产部分估值预测偏低。

扩募机制的常态化也是当前REITs市场的一个重要特征。监管层将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月，并进行了流程简化，使得扩募成为市场规模增长的重要引擎。2026年的扩募产品将持续贡献规模增量，重点集中在基建与保租房赛道。扩募机制优化的核心是提升市场流动性与资产运作效率。

资金结构的优化也为REITs市场带来了积极影响。保险、社保等长期资金加码增配，使得公募REITs二级市场的日均成交额稳中有升，并促进了定价效率的提高。

然而，REITs投资也面临着一些挑战。展望2026年，利率中枢持平或小幅抬升对REITs市场相对不利。低利率环境下，机构投资者向多资产、多策略转型的趋势，或将成为REITs市场重要的配置力量。但“固收 +”资金“由债入股”效应或进一步凸显，REITs相对于权益资产的吸引力可能下降。

从投资策略来看，2026年REITs市场整体趋势性机会有限，基本面分化将更为显著，投资应回归价值逻辑，精选基本面稳健、估值合理的优质项目。稳健型资产的分派率与10年期国债之间的利差锚或将进一步强化，基本面持续承压的品种二级市场波动可能加剧。OCI账户仍对高分红的经营权REITs有配置需求。

在一级市场方面，发行规模预计将稳步增长，扩募持续推进。随着一二级间价差收窄，投资人打新将回归理性，一级报价应给二级市场留出缓冲空间。

中信建投研报指出，可聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线，重视新政带来的结构性机遇。包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保等具备强抗周期属性的板块；符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心板块，以及景气度边际修复的部分标的，如部分仓储物流及高速公路项目；受益于政策导向，原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的相关标的。

总之，2026年REITs投资既有机遇，也有挑战。投资者需要密切关注市场动态，深入研究不同REITs产品的基本面和估值情况，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。