在金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。回顾2025年，我国公募REITs市场实现了跨越式发展，从“提质扩容”迈向“常态化发行”，市场规模突破2000亿元，资产类型持续丰富，扩募机制也逐步成熟。进入2026年，REITs市场更是在政策红利与低利率环境的共同作用下，展现出独特的投资价值。

市场整体概况与发展特征

2025年公募REITs市场发展呈现出显著特征。截至年末，全市场已上市产品数量增至78只，规模达2145.24亿元，其中上交所上市52只，占比超66%。政策体系的持续完善为市场注入了强大的制度动力。2025年底配套规则集中落地，启动商业不动产REITs试点，明确支持扩募、合并及REITs ETF研发。同时，相关政策推动新资产类型上市加速，构建了“成熟资产常态化、潜力资产强组织、新资产破难点”的供给格局，加快了收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型的申报节奏，也加大了供热、水利、数据中心等潜在发行资产的推进力度。

2026年上半年市场表现预期

中信建投研报指出，政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现。投资者可聚焦“抗周期”“高景气”“强扩募”三条主线，重视新政带来的结构性机遇。

分子端稳健、具备强抗周期属性的板块值得关注，如消费基础设施、政策性保租房、市政环保等板块。这些板块受经济周期波动影响较小，能为投资者提供相对稳定的收益。符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心板块，以及景气度边际修复的部分标的，包括部分仓储物流及高速公路项目，也具有较大的投资潜力。此外，受益于政策导向，公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值凸显，原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的相关标的也值得投资者重视。

资金端新动态与潜在影响

近期，“公募基金将REITs纳入投资范围”终于落地。截至4月15日，即将发行或正在发行的多只二级债基（“固收 +”），明确将公募REITs纳入投资范围。从机构分析来看，公募REITs引入新投资者有望逐步增强流动性，以1%配置比例计算，2026年带来的潜在增量资金在18亿元左右。当前，上市公募REITs总市值已超2200亿元，最终会带来多少增量资金，仍与公募REITs行情、底层资产扩容等因素有关。

投资建议与风险提示

短期来看，资金端配置需求尚未得到充分释放，新挂网商业REITs项目关注度高。机构建议关注扩募、分红派息、解禁等时点的交易性机会，以及新发商业不动产项目的打新机会。然而，投资者也需注意，REITs市场同样面临一些风险，如利率波动可能影响REITs的估值和收益，资产分化也可能导致不同项目的表现差异较大。

总体而言，2026年REITs市场在政策支持和资金注入的双重推动下，具有较大的发展潜力。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场动态和相关政策，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。