在全球金融市场不断演变的大背景下，REITs（房地产投资信托基金）以其独特的资产属性和投资价值，逐渐成为投资者关注的焦点。特别是中国内地REITs市场，正呈现出极具活力的发展态势。

从全球和亚洲市场格局来看，2025 - 2026年全球REITs市场进入结构性扩容新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长了18%。在新增的26支REITs产品中，有21支来自中国内地，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域，这充分显示了中国内地REITs市场在亚洲市场中的重要地位和增长动力。

就中国内地市场而言，REITs市场已形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。而且，2026年更是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系不断完善、市场认可度逐步提高、底层资产较为优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制会持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；从中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

近期REITs市场的表现呈现出多面性。2026年第33周，中证REITs指数收于694.89点，环比下跌0.95%，消费类REITs一周下跌2.68%，在一周各板块中跌幅最大。今年以来该指数累计下跌11.61%，同期沪深300指数上涨17.2%。不过，REITs市场政策支持却持续加码，上海出台促进民间投资行动方案，支持民间资本参与基础设施REITs发行，中金温州公用水利REIT也正式申报，进一步拓宽了资产类型。一级市场保持活跃，有39只REITs基金等待上市，其中商业不动产REITs达21只。

机构研报认为，虽然指数短期出现回调，但在政策端与资金端的共振下，REITs配置逻辑正在强化。保障性住房、消费基础设施及水利基础设施等底层资产加速扩容，显著提升了REITs市场的广度和深度。在当前债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成明显利差优势，“资产荒”环境下优质底层资产的稀缺性更加突出。尽管消费板块短期回调明显，但政策对消费基础设施的重点支持，将为其长期现金流稳定提供有力保障。当前具备稳定现金流和扩张空间的优质REITs标的，正迎来逢低布局的较好窗口。

7月REITs市场政策支持同样明显加强。上海出台土地使用权续期指导意见，明确REITs项目可在申报后注册前完成续期登记，续期后土地剩余年限最高不超过法定最长期限。商务部等9部委提出支持百货商场、购物中心等消费基础设施申报REITs，株洲国资委要求市属国企最少落地1单REITs项目，江苏省文化和旅游厅也提议扶持优质文旅主体申报商业不动产REITs。一级市场认购热度维持高位，中航中核REIT网下及公众配售比例仅0.31%，未来三个月解禁规模仅34.9亿元，显著低于上半年月均水平。

从市场表现来看，二季度强业绩有望支撑REITs行情。当前市场处于估值回归阶段，业绩表现更好的REITs安全性更高。二季报收入和EBITDA同比表现突出的项目涨幅更靠前，如华夏金茂REIT、印力消费REIT以及交通量复苏的江苏交控REIT表现领先，昌保REIT则出现补涨行情，单月上涨8.1%。7月仅高速公路板块微涨0.1%，其余板块均下跌，其中数据中心跌9.73%、产业园区跌6.6%。市场分派率升至6.27%，较上月提高0.19个百分点，与30年期国债收益率利差扩大至4.09个百分点，收益吸引力稳步提升。政策持续倾斜叠加解禁压力低位，为板块提供坚实支撑。从基本面来看，高速公路等经营改善明显，P/NAV多数板块下行也为后续估值修复留出空间。

对于投资者而言，2026年REITs投资既有机遇也有挑战。机遇在于政策的持续支持和市场的不断扩容，为REITs的长期发展提供了良好的环境；优质底层资产的不断注入也提升了REITs的投资价值。然而，市场短期的波动，如部分板块的下跌回调，也让投资者需要更加谨慎地选择投资标的，关注REITs的业绩表现和资产质量。在当前市场环境下，投资者可以更加关注那些具有稳定现金流、业绩表现突出且符合政策导向的REITs产品，抓住逢低布局的时机，以实现资产的合理配置和长期增值。同时，投资者也需要密切关注政策动态和市场变化，及时调整投资策略。