在当前的金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。近期REITs市场呈现出“一级热度高、二级承压调整”的格局，对于投资者而言，深入了解这一市场环境，把握投资机遇至关重要。
从市场表现来看，2026年第34周，中证REITs（收盘）指数为702.5，同比下跌16.17%，环比上涨1.09%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.65%，同期沪深300指数累计上涨16.02%，累计超额收益 -26.67%。本周中证REITs全收益指数942.21，同比下跌11.28%，环比上涨1.18%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌2.23%，同期沪深300指数累计上涨16.02%，累计超额收益 -18.26%。不同类型的REITs表现也有所差异，本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为0.31%、 -0.17%、0.47%、4.08%、2.23%、0.63%、1.26% 。
一级市场方面，近期呈现出一派繁荣景象。本周公募REITs一级市场迎来年内批复最密集一周，5只产品集中获证监会注册批复。8月17日，华泰华住安住REIT获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REITs，其底层资产为华住集团旗下广州天河美居 + 全季酒店及上海江桥桔子水晶酒店；博时山东铁投路桥REIT获批，为全国首单跨黄河路桥REITs。8月18日，平安西安高科产业园REIT（陕西首单）、山证晋中公投瑞阳供热REIT（山西首单）、国泰海通中国建筑租赁住房REIT（中建体系首单保租房REITs）也相继获批。申报端，8月20日嘉实陶邑消费REIT正式申报，底层资产为景德镇陶溪川文创街区，系全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REITs，进一步拓宽了消费基础设施REITs业态边界。整体而言，一级市场批复与申报节奏加快，底层资产从业态到地域持续向纵深拓展，市场迈入常态化高质扩容新阶段。
然而，二级市场却面临着调整压力。截至8月18日，中证REITs全收益指数报收931.36点，今年以来累计下跌7.77%，产业园REITs跌幅尤为明显，多只产品近60日跌幅超25%。不过，产业方密集出手增持给市场带来了积极信号。8月12日，中信建投基金和创金合信基金同日发布旗下公募REITs原始权益人或原始权益人关联方计划增持基金份额的公告。此外，6月24日以来，多只公募REITs发布公告称原始权益人或其关联方计划增持REITs基金份额。业内人士认为，原始权益人集中增持短期能带来增量资金、对冲非理性抛压；长期看，产业方与投资者利益深度绑定，将推动REITs回归价值本源。经过此轮调整，部分REITs估值已回落至具备性价比的区间，配置价值逐步显现。
从投资角度来看，目前债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。投资者可关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。同时，投资者也需要注意市场波动风险，密切关注底层资产的运营情况和宏观经济环境的变化。对于产业园REITs和商业不动产REITs，虽然近期调整幅度较大，但随着产业方的增持和市场的逐步修复，也可能存在潜在的投资机会。
总的来说，当前REITs市场机遇与挑战并存。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场动态，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出理性的投资决策。