在2026年已经过半的当下，中国公募REITs已走过平稳运行的五年多时光。站在这一关键节点审视，宏观层面的REITs投资市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂交织博弈期，虽有短期波动，但长期配置价值依然凸显。

从政策端来看，常态化发行筑牢了REITs市场稳健发展的基石，制度供给不断提质增效。近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进，2025年底迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制也得到显著优化。政策红利正持续转化为市场发展的内生动能。与此同时，全链条监管与优化服务双管齐下，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，切实降低了市场主体的制度性交易成本。这既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为REITs市场长远健康发展奠定了坚实的制度基础。例如，证监会常态化公示REITs审核全流程进度，大大提升了发行透明度。

市场端方面，当前公募REITs市场呈现出独特的态势。一方面，市场估值进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据表明，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。然而，市场也面临着短期的挑战。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。不过，这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击并不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

资金端同样值得关注。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，这标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

从市场表现数据来看，2026年7月，中证REITs收盘指数下跌2.07%，全收益指数下跌1.73%，这一表现显著跑赢上证指数下跌6.40%和深证成指下跌16.21%，但成交额降至75.14亿元，环比减少2.09%，同比减少19.38%，成交量也同步下滑。各类型REITs指数分化明显，交通基础设施指数微涨0.06%，而园区基础设施、新型基础设施指数跌幅居前，当月87只REITs基金中有32只实现上涨。

一份研报观点认为，尽管市场处于调整阶段，但REITs展现出相对韧性。交通基础设施REITs获得避险资金青睐，反映出稳定现金流资产吸引力上升。首批商业不动产REITs挂牌上市后，底层资产扩展至11类，市场容量和多样性大幅提升，为后续资产证券化提供了标杆。研报还指出，低利率环境有望为REITs估值提供有力支撑。中期随着十五五规划部署扩大内需、新型城镇化和现代物流，叠加地方孵化模式探索，REITs制度环境将更加成熟。建议投资者筛选现金流稳定品种，同时关注价格弹性较大的板块，如交通基础设施受益于区域协调和智能交通政策，仓储物流受益于直播电商与冷链需求增长，消费基础设施有望随社零改善和绿色消费政策回暖，新型基础设施则在东数西算及AI算力爆发下具备高成长性，这些领域长期配置价值有望得到市场重新定价。

综合来看，2026年REITs投资宏观形势下，虽面临一定挑战，但在政策、市场和资金等多方位因素的综合作用下，依然蕴含着丰富的投资机遇，投资者需密切关注市场动态，把握投资机会。