2026 年已然过半，中国公募 REITs 市场已平稳运行五年有余。站在当下宏观视角审视，REITs 投资正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期，其中既蕴藏着诸多发展机遇，也面临着一些挑战。

从政策层面看，常态化发行筑牢了 REITs 市场稳健发展的基石，制度供给不断提质增效。近年来，REITs 市场制度建设稳步推进，2025 年底迈入常态化运转的新阶段，商业不动产 REITs 得以全面落地，扩募机制也显著优化。政策红利持续转化为市场发展的内生动能，为 REITs 市场的长远发展奠定了坚实基础。与此同时，全链条监管与优化服务双管齐下。通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度等举措，切实降低了市场主体的制度性交易成本。这种监管模式既守住了风险底线，又提升了市场运行效能。

市场端呈现出估值历史低位、性价比凸显，但短期供给与长期扩容博弈的态势。当前，REITs 市场估值进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了安全垫。市场也在稳步扩容，截至 6 月 26 日，已上市产品达 86 只，规模超 2298 亿元，年初以来累计宣告分红金额约 63.39 亿元，为投资者持续兑现稳健收益。不过，随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了分流考验。一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比减弱，一级市场存在发行压力。然而，这是市场走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

从资金端来看，指数投资破冰引来了增量资金，多元增量资金蓄势待发。首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，标志着 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望带来约 12 亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将大幅降低个人投资者的参与门槛，为个人增量资金入场提供有力抓手。同时，存量资金的结构也在优化，公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的核心力量。

此外，2026 年 REITs 市场迈入“扩容提质”的关键期，扩募常态化是重要发展方向。尽管扩募项目远比首发项目稀缺，且扩募门槛更高，包括审核门槛、资产质量要求和投资人信任成本等方面，但扩募打开了 REITs 持续成长的空间，有助于吸引保险、养老金等长期资金入场。目前，投资者明显更青睐已完成扩募的 REITs 产品，因其现金流更稳、分派率更高、资产更分散、机构认可度更高。

然而，REITs 市场也存在一些问题。国内多层次 REITs 市场体系虽已初步构建，但 Pre - REITs、机构间 REITs 与公募 REITs 的衔接机制仍存在堵点，如回收资金用途受限、份额锁定期规则约束、配套税收政策尚不明确等，这些制约着市场的闭环发展。

综合而言，2026 年 REITs 市场的底层逻辑依然坚实，在周期波动中孕育着新一轮发展机遇。投资者在参与 REITs 投资时，需充分了解市场的宏观环境和政策导向，把握机遇的同时，也要关注市场短期波动和现存问题带来的风险。