2026年已然过半，中国公募REITs市场平稳运行五年有余。当下，市场处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的博弈阶段，从政策角度对REITs投资进行剖析，能更清晰地把握市场动态与机遇。

政策常为资本市场发展奠定根基，REITs市场亦是如此。近年来，REITs市场制度建设步伐稳健。2025年底，该市场迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利正不断转化为市场发展的内生动能。同时，监管与服务双管齐下，为市场保驾护航。通过缩短反馈周期、明确审核标准、提高流程透明度，有效降低了市场主体的制度性交易成本。这一监管组合拳，不仅以全链条监管守住了风险底线，还以精细化服务提升了市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展筑牢了制度基石。

在政策的有力推动下，REITs市场展现出诸多投资亮点。从市场估值来看，当前公募REITs市场估值已处于历史低位区间，配置性价比显著提升。相关数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是达到历史极值，高分派率为长期资金提供了坚实的安全垫。此外，市场规模稳步扩大，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续实现稳健收益。

然而，市场并非一帆风顺。随着第二批商业不动产REITs陆续询价，短期内约176亿元的供给对市场资金形成了分流考验。在此情况下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行，可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比降低，一级市场面临发行压力。但这是市场从初级走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依旧存在。

回到政策层面，其对REITs市场的积极影响还体现在资金端。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日发售，标志着公募REITs市场进入指数化投资新阶段。这不仅有望引入约12亿元增量资金，改善成分券流动性，还将大幅降低个人投资者参与门槛，吸引更广泛主体参与，为个人增量资金入场提供有力支持。与此同时，存量资金结构也在优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期获原始权益人增持，显示出产业资本与机构资金对当前估值的认可。未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的关键力量。

近期公募REITs市场持续反弹，政策预期、资金增量与低估值形成共振，底部配置价值凸显。在增量资金方面，首批指数基金持续建仓，后续指数产品扩容、险资投资商业不动产REITs扩围等政策值得期待；发行端新一批商业不动产REITs配售机制亦有望优化，改善市场投资者结构。同时，权益市场风格向高分红资产切换，险资新规强化稳定投资收益诉求，REITs高分派属性将从中受益。

对于投资者而言，可沿着三条主线布局REITs投资：聚焦抗周期战略的高景气度板块，如数据中心板块；关注景气度边际修复相关标的，包括供需关系改善、运营效率领先的仓储物流资产，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目；布局原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的，如华夏华润消费REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT等。

当然，REITs投资也存在一定风险。REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将导致审批发行放缓；我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度待完善，若相关政策出台不及预期，可能影响市场可持续发展；今年以来，受个别资产基本面修复不及预期、整体市场投资人类型单一及投资行为趋同等因素影响，二级市场持续回调且波动较大。

总体而言，在政策支持下，REITs市场发展前景广阔。投资者在把握机遇时，需充分了解市场风险，结合自身风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。