2026年已然过半，中国公募REITs市场已平稳运行五年有余。站在当下这个关键节点审视，REITs投资正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂交织博弈期。尽管短期市场存在波动，但从长期来看，其配置价值依然显著。接下来我们从行业角度，深入剖析REITs投资的现状与前景。

从政策端来看，常态化发行筑牢了REITs市场稳健发展的基石。近年来，REITs制度建设步伐稳健，2025年底迈入常态化运转的新阶段。商业不动产REITs全面落地，标志着市场的进一步完善，为投资者提供了更多元化的投资选择；扩募机制的显著优化，也为REITs产品的持续发展提供了有力支持。政策红利正不断转化为市场发展的内生动能。与此同时，全链条监管与优化服务双管齐下，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度等措施，切实降低市场主体的制度性交易成本。这种监管模式既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

市场端方面，当前REITs市场呈现出估值历史低位、性价比凸显的特点。数据显示，目前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高比例的分派率为长期资金提供了较为厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，持续为投资者兑现稳健收益。然而，我们也需客观看待短期的市场博弈。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。不过，这是市场从初级阶段走向成熟的必然过程，短期供给冲击并不会改变长期扩容的广阔空间，结构性的市场机会依然存在。

资金端同样传来积极信号。首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将大幅降低个人投资者的参与门槛，吸引更广泛的投资者参与市场。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，这彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

然而，REITs投资也并非毫无风险。REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

对于投资者而言，在当前市场环境下，建议沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。如关注战略的高景气度板块，像数据中心板块；景气度边际修复的相关标的，包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目；原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的，如华夏华润消费REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT等。

总之，REITs投资在当前市场环境下虽面临一定挑战，但也蕴含着诸多机遇。投资者需充分了解市场动态和风险，结合自身的投资目标和风险承受能力，做出合理的投资决策。