2026年已然过半，中国公募REITs历经五年多平稳运行，如今站在新的历史节点上，迎来“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂交织局面。不过，短期的市场波动并不能掩盖其长期的配置价值，在政策、市场和资金这三大维度上，公募REITs市场的底层逻辑坚如磐石，正孕育着新一轮的发展契机。

从政策端来看，制度建设是市场稳健发展的坚实基石。近年来，公募REITs制度不断完善，自2025年底迈入常态化运转新阶段以来，商业不动产REITs全面落地，扩募机制优化显著，政策红利正持续转化为市场发展的内生动力。同时，全链条监管和优化服务协同推进，既通过全链条监管守住了风险底线，又以精细化服务提高了市场运行效能，为公募REITs市场的长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

市场端的情况则更为复杂。目前，公募REITs市场估值已处于历史低位区间，配置性价比大幅提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值超过6%，产权类REITs与十年期国债利差更是达到历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续带来稳定收益。

然而，我们也需客观看待短期的市场博弈阵痛。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。这导致一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比降低，一级市场面临发行压力。但从长远来看，这是市场从初级阶段走向成熟的必经之路，短期供给冲击不会改变市场长期扩容的广阔前景，结构性市场机会依然存在。

资金端的积极变化为REITs市场带来了新的活力。首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式进入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将大幅降低个人投资者的参与门槛，吸引更多个人资金入场。与此同时，存量资金的结构也在不断优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期获得原始权益人增持，体现了产业资本和机构资金对当前估值的认可。未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的核心力量。

从海外市场来看，在宏观环境改善的情况下，S - REITs也具有一定的配置价值。联邦基金利率的企稳限制了无风险利率假设的大幅上修，边际改善了REITs资产的贴现估值。同时，只要长端收益率曲线未急剧陡峭化，S - REITs的股息回报相较于其他资产类别的收益率利差将更具吸引力，为其估值修复提供支撑。不过，利率平稳仅能提供温和支撑，S - REITs实现估值系统性重估仍需基本面增长驱动，如海外零售物业资产价值上调、租金上调幅度超预期落地、优质并购项目完成落地等。

对于投资者而言，当下REITs市场具有一定的投资吸引力。在低利率环境下，高分派率使公募REITs成为吸引长期资金的核心资产。但不同类型的REITs有着不同的特点，经营权类和产权类REITs在投资回报和风险特征上存在差异，投资者需要根据自身的风险偏好和投资目标进行合理选择。在市场估值偏低时，建议投资者布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。

总体而言，REITs投资在当前市场环境下既面临挑战，也蕴含着丰富的机遇。政策的持续支持、市场估值的吸引力以及资金的不断流入，都为REITs市场的发展提供了有力保障。投资者应密切关注市场动态，把握投资机会，实现资产的合理配置和保值增值。