在当今金融市场不断演变的大背景下，REITs（不动产投资信托基金）投资正逐渐成为市场关注的焦点。展望 2026 年下半年，REITs 市场因众多因素交织，展现出独特的投资机遇与挑战。
近期公募 REITs 市场呈现出持续反弹态势，政策预期、资金增量与低估值形成了共振效应，使得底部配置价值愈发凸显。从增量资金层面来看，首批 4 只 REITs 指数基金于 7 月成立后便持续建仓，截至目前净值处于 1.0006 - 1.0090 区间，成功实现正收益，为市场底部构筑起有力支撑。同时，将 REITs 纳入投资范围的混合二级债基产品数量也在不断扩展，截至 8 月 26 日已达 43 只，月均扩围 5 - 6 只。未来，新一批商业不动产 REITs 发行有望试点更加市场化的配售机制，这将有效降低短期投机资金占比，进一步改善市场投资者结构。此外，险资投资商业不动产 REITs 扩围、基金进一步扩容等政策也值得期待，增量资金的入场预计将推动市场从存量博弈逐步转向供需双向扩容。
从发行端情况分析，新一批商业不动产 REITs 配售机制的优化势在必行。随着相关政策的逐步落实，这不仅能够吸引更多长期稳定的资金进入市场，还能提升市场的整体稳定性和活跃度。商业不动产 REITs 的健康发展，对于盘活存量资产、拓宽房地产开发企业等权益融资渠道具有重要意义。监管机构支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行 REITs，或者作为扩募资产装入已上市 REITs。同时，还在研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，以支持租赁住房体系建设。未来商业不动产 REITs 有望在更加规范和健康的环境下实现稳步发展。
在权益市场风格方面，近期亦呈现出显著的切换特征。科创等板块表现有所降温，而中证红利 7 月初以来上涨 14.3%。这一变化反映出市场对稳定收益和高分红资产的关注度明显提升。与此同时，《保险公司资产负债管理办法》对人身险公司设置净投资收益覆盖率指标，强调过去 3 年净投资收益与过去 3 年负债保证成本之比须不低于 100%。在当下低利率环境中，传统固收资产收益率持续下行，这进一步强化了险资对高息资产的配置需求。当前产权类 REITs 平均现金分派率约 4.6%，其中产业园区、仓储物流分别达 5.7%、5.4%，与险资的收益需求具有较强的适配性，能够满足险资对稳定投资收益的诉求。
从市场估值角度来看，截至 8 月 26 日，产权类 REITs 年内仍下跌 8.2%，产业园区、仓储物流分别下跌 18.7%、14.3%，P/NAV 仅 0.87、0.95 倍，风险溢价（产权分派率与无风险利率差额）处于 95.9%的历史低位。这表明前期的市场调整已较为充分地反映了对供给扩容及部分资产经营压力的担忧。2026Q2 基本面总体符合预期，目前的低估值与高分派形成了较强的安全垫，为投资者提供了一定的投资保障。
展望下半年，随着供给侧压力的逐步释放以及需求侧政策引导二级债基与指数基金等资金有序入场，REITs 市场的供需格局有望迎来边际改善。对于投资者而言，建议沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线进行布局。不过，投资者在参与 REITs 投资时，也需要密切关注市场动态、政策变化以及底层资产的经营状况，合理评估风险收益特征，以制定科学合理的投资策略，抓住 REITs 市场可能带来的投资机遇。