2026年已过半，中国公募REITs平稳运行五年有余，站在当下审视，其市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期。尽管短期存在波动，但从行业角度看，REITs投资依然蕴含着诸多机遇与挑战。

政策端：制度完善筑牢发展根基

近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进。2025年底，公募REITs进入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管与优化服务同步推进，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本。这既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为REITs市场长远健康发展筑牢了坚实的制度基石。

市场端：估值与供需的博弈

当前，公募REITs市场估值处于历史低位区间，配置性价比凸显。数据显示，整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

不过，市场也面临着短期的供给压力。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给对市场资金形成分流考验，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级走向成熟的必经过程，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

从全球市场来看，2025 - 2026年全球REITs市场进入结构性扩容新阶段，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。中国内地公募REITs市场形成了“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球最具增长活力的核心区域。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%，其中新增产品中21支来自中国内地。

资金端：多元资金注入带来新活力

目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场迈入指数化投资新阶段。这不仅有望带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将降低个人投资者的参与门槛，引入更广泛的参与主体。

同时，存量资金结构也在优化。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期获原始权益人增持，显示出产业资本与机构资金对当前估值的认可。随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的核心力量。

理财资金的新选择与挑战

银行理财资金正加快拓宽不动产投资渠道，从参与公募REITs战略配售、打新，到布局机构间REITs。截至8月27日，全市场机构间REITs累计发行规模已突破千亿元，银行理财、保险等机构成为重要参与力量。

理财资金看重REITs的现金分派、资产增值及多元配置价值，但投资也存在风险。分红不等于保本，估值波动小也不等于风险低。投资范围扩大后，理财公司需从博取发行价差转向深耕底层资产，做好期限、流动性与客户风险偏好的匹配。对于机构间REITs，理财公司需穿透产品载体，按底层不动产的经营风险进行研究，不能仅用传统债券分析方法。

总体而言，REITs投资在当前市场环境下具有一定的吸引力，但投资者需充分了解市场动态和风险，结合自身情况做出合理的投资决策。随着市场的不断发展和完善，REITs有望在金融市场中发挥更加重要的作用。