在当前金融市场环境下，REITs（不动产投资信托基金）投资正成为投资者关注的焦点。近期，公募基金开始将REITs纳入投资范围，这一举措为REITs市场带来了新的变化和机遇。

从资金端来看，公募REITs被纳入债基投资范围。截至4月15日，即将发行或正在发行的多只二级债基（“固收 +”基金），明确将公募REITs纳入投资范围。例如长信基金公告显示，长信稳健汇利90天持有期债券基金将于5月14日发售，该基金可投资于全市场公募REITs。据申银万国证券研究所测算，假设全年二级债基发行120只、单只规模10亿元，按照0.5%至1%的资金比例投向REITs，可带来约6亿至12亿元的增量资金。不过，目前债基入市的规模尚不足改变REITs市场的流动性格局。

流动性不足是REITs市场发展的主要瓶颈之一。截至2025年末，全市场公募REITs的机构投资者占比均值达97.21%，持有人户数下降、户均持有份额上升，机构行为分化加剧，流动性待提升。从流通盘前十大持有人结构看，主力机构持仓变动显著，险资占比下滑，产业资本占比大幅抬升，券商自营整体占比虽下滑但仍居首。推动公募基金投资松绑、引入指数产品等“引活水”举措若持续落地，有望推动REITs二级市场中枢整体上行。

在市场供给方面，公募REITs市场呈现多元化、区域化加速拓展的格局。新能源、交通基础设施和保障性租赁住房成为新增供给主力。4月10日，易方达广西北投高速公路REIT与中航中核汇能新能源REIT同日获批。同时，商业不动产REITs扩容步入快车道，2026年年初，首批商业不动产REITs启动试点，截至4月10日合计申报17只，预计募集规模超626.9亿元，已超过2025年全年REITs市场的发行规模。

多元化供给背景下，公募REITs一级市场火热，中签率不断走低，发行溢价率和首日涨幅也维持高位。但二级市场的换手率却持续下降，中信证券分析，二级市场供给不足，导致流动性不足和投资者背景相对单一。产业资本、险资和券商是市场参与的核心，但存在以固收思维投资权益产品的现象，使得市场对波动的容忍度较低。

对于投资者而言，短期来看，资金端配置需求尚未得到充分释放，新挂网商业REITs项目关注度高。机构建议关注扩募、分红派息、解禁等时点交易性机会，以及新发商业不动产项目打新机会。同时，投资者也可关注深市REITs的相关动态。2025年深市REITs基本按照相关指引要求披露年报，内容更充分，经营情况分析更全面，可读性和有用性不断增强。而且已有7只REITs自愿披露了2025年度环境、社会及治理（ESG）报告，将ESG理念深度融入REITs全生命周期管理，为投资者创造可持续价值。

在投资REITs时，投资者要充分了解市场的流动性状况、底层资产的质量和发展前景等因素。虽然REITs市场目前面临一些挑战，但随着政策的不断完善和市场的逐步发展，其投资价值也在不断显现。投资者应结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策，以把握REITs投资带来的机遇。