2026年，REITs市场迈入了“扩容提质”的关键期，指数化投资落地、商业不动产REITs开闸、机构间REITs放量、扩募常态化推进，政策红利与市场需求双向共振，行业发展动能持续增强，这为投资者带来了新的机遇和挑战。

扩募常态化带来投资新亮点

较之于首发的REITs项目，当前投资者明显更青睐已完成扩募的REITs产品。扩募对于投资者的收益主要来源于认购的折扣与分派率的提升。一方面，扩募参与方的收益主要来自扩募发售时的市场折价，折扣幅度普遍为2%至10%（上限为10%）；若项目较为热门，则可能因报价竞争激烈，使得扩募折扣偏低。另一方面，站在原持有人的角度来看，其收益来自扩募后整体派息率的提升。若扩募资产的价值量占比较高，那么扩募后对于基金整体分派率的拉升幅度也会更高。

扩募资产具备规模与流动性双升、资产质量持续优化、具备持续扩募潜力等核心优势。完成首单扩募的REITs产品，其原始权益人通常会储备3 - 5个同质项目，这使得REITs产品的现金流更稳、分派率更高、资产更分散、机构认可度更强，更匹配保险、养老金等大资金的配置需求。

市场扩容与投资策略

随着商业REITs试点开闸及基础设施REITs的陆续上新，2026年公募REITs市场进入快速扩容期。供给提升预期对二级市场产生一定的抽水效应，投资者需把控发行节奏并补充增量资金，同时建议控制一级发行溢价，以缓解新基上市后的二级压力。

在一级打新配置方面，投资者需重点关注一二级价差（足够的安全垫）及资产经营质量（确保上市后有资金可承接）。二级市场的小趋势行情，预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期，市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。

具体投资建议

  • 围绕指数基金落地配置：建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响。基于指数权重占比及基本面修复预期，可积极关注交通REITs的配置机会。
  • 关注季节性主题博弈机会：国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品如鹏华深圳能源REIT及华夏华电清洁能源REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。
  • 行业板块配置：经营权板块有一定配置机会；产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业REITs落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。

风险提示

投资者在参与REITs投资时，也需要警惕相关风险。如REITs常态化发行不及预期、政策出台不及预期、经营基本面超预期下滑等。同时，需警惕区域集中度高、运营成本上升、扩募不及预期等项目的风险。在市场规模持续发展扩大的过程中，甄别底层资产现金流的合理性和稳定性，比单纯追逐市场规模扩张更为关键。

总之，2026年REITs市场充满机遇，但投资者需结合自身风险承受能力，精准布局，谨慎投资。