2026 年，国内公募 REITs 市场迈入了提质扩容的全新发展阶段。随着首批商业不动产 REITs 集中完成询价、REITs 指数化投资进程加速，市场资产品类持续丰富、投资生态不断完善，万亿级存量不动产盘活进程持续提速。目前，REITs 市场基本已告别单纯的规模扩张阶段，转向资产精细化运营、品类多元化拓展、政策机制系统化完善的高质量发展新时期。

从资产扩容来看，随着 REITs 市场发展日趋成熟，资产扩容品类持续拓宽，多元新型资产成为了市场增量核心。5 月 25 日至 27 日，国内首批商业不动产公募 REITs 于上交所集中发售。四只产品的底层资产涵盖奥特莱斯、综合商业体、核心区域写字楼等多元业态，吸引了各类机构及个人投资者踊跃参与，均实现当日售罄并启动比例配售，合计募资规模突破 200 亿元。除了公募 REITs 外，机构间 REITs 同样适配文旅、新能源、市政公用、算力中心等特色资产，其投资主体也在持续扩容，已从传统保险机构延伸至理财子、信托、券商自营等多元机构。根据券商测算，国内的商业不动产总资产超 60 万亿元，未来通过 REITs“化存量”的空间极为广阔。联合资信评估股份有限公司结构评级部高级分析师高北辰指出，当前消费基础设施、保障性租赁住房、IDC 数据中心、酒店、城市更新、港口、新基建、养老地产等多类资产，均契合 REITs 扩容政策导向与市场发展趋势。其中，商业不动产、酒店类资产凭借现金流稳定、运营模式成熟的优势，将成为优质的扩容标的。

政策方面，城市更新“十五五”规划发布，有望带动不动产 REITs 投资升温。5 月 28 日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，其中提到“推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品”等内容，预期核心城市、优质区位、强运营能力的资产将充分受益，未来我国公募 REITs 市场资产类型也将持续丰富，有望带动不动产 REITs 投资升温。

然而，尽管当前国内多层次 REITs 市场体系已初步完成构建，但不可否认，Pre - REITs、机构间 REITs 与公募 REITs 的衔接机制仍存在明显堵点，制约着市场的闭环发展。华泰联合证券有限责任公司债券业务线执行董事宋慧芳梳理了行业的三大核心痛点：回收资金用途受限、份额锁定期规则约束、配套税收政策尚不明确。

从市场表现来看，10 年国债 YTM 降至 1.71%，REITs 息差走阔超 3%。派息率方面，产权类 REITs 平均 4.89%、经营权类平均 8.76%，均较 4 月底提升；产权类 REITs 较国债（10 年期国债到期收益率降至 1.71%）的息差走阔 0.25 个百分点至 3.2%，已处于历史 81%的高位水平。估值方面，产权类 P/NAV 为 1.17X，经营权类 P/FFO 为 13.41X，二者皆处历史 50%分位附近；产权类、经营权类最新 IRR 分别为 4.7%、5.6%，均环比提高。

对于投资者而言，2026 年整体降息预期下降，公募 REITs 分母端有所承压，长久期产品承压更为明显；考虑通胀预期提升下，分子端弹性将是市场关注重点，同时随着产品更加丰富，板块及个券分化将更加明显。投资建议如下： 一是围绕指数基金落地配置，建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响；基于指数权重占比及基本面修复预期建议积极关注交通 REITs 的配置机会。 二是关注厄尔尼诺带来的季节性主题博弈机会。国家气候中心预计全球将于 5 月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源 REITs 个券，优选气电及煤电产品如鹏华深圳能源 REIT 及华夏华电清洁能源 REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利 REIT 经营基本面的改善。 三是不同行业板块有不同的投资要点。经营权板块有配置机会；产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业 REITs 落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。

总体而言，2026 年 REITs 投资既面临着市场扩容、政策推动等诸多机遇，也存在衔接机制堵点、市场表现波动等挑战。投资者需密切关注市场动态，结合自身风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。