2026年，国内公募REITs市场已迈入提质扩容的全新发展阶段，随着首批商业不动产REITs集中完成询价、REITs指数化投资进程加速，市场资产品类持续丰富、投资生态不断完善，万亿级存量不动产盘活进程持续提速。目前，REITs市场基本告别单纯的规模扩张阶段，转向资产精细化运营、品类多元化拓展、政策机制系统化完善的高质量发展新时期。

从市场表现来看，5月25日至27日，国内首批商业不动产公募REITs于上交所集中发售。四只产品的底层资产涵盖奥特莱斯、综合商业体、核心区域写字楼等多元业态，吸引了各类机构及个人投资者踊跃参与，均实现当日售罄并启动比例配售，合计募资规模突破200亿元。国泰海通砂之船商业REIT的网下认购倍数达103.82倍，居首位。这背后体现出市场资金的大力追捧，极低的配售比例也凸显出优质标的的稀缺性。

除了公募REITs外，机构间REITs同样适配文旅、新能源、市政公用、算力中心等特色资产，其投资主体也在持续扩容，已从传统保险机构延伸至理财子、信托、券商自营等多元机构。据券商测算，国内的商业不动产总资产超60万亿元，未来通过REITs“化存量”的空间极为广阔。

近期，市场也出现了一些新的动态。银河证券指出，5月末4只商业不动产REITs集中认购进入尾声，机构打新的资金腾挪行为基本落地，前期压制价格的短期利空充分反映在估值中，市场抛压收敛后估值修复机会直接驱动二级市场触底反弹。截至6月4日，中证REITs全收益指数连续五个交易日震荡上行，较5月28日回升达到1.9%，募资落地带来的资金冲击基本兑现，短期基本面边际改善支撑修复行情。同时，4只产品距离正式上市仍有2周左右间隔，上市前暂无新增集中募资挤占流动性，市场或迎来阶段性估值修复窗口期。而后续持续的修复向好行情仍要看长线增量资金入市配套政策落地的情况，一是关注险资入市增持商业不动产REITs时点、二是5月中旬申报的REITs指数基金获批落地时点，7月前后或可期待。

另外，城市更新“十五五”规划的发布，有望带动不动产REITs投资升温。5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，其中提到推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等内容，预期核心城市、优质区位、强运营能力的资产将充分受益，未来我国公募REITs市场资产类型也将持续丰富。

从投资角度来看，建议关注两条主线。一是前期超跌、估值处低位的权重或潜在中证REITs指数样本，受益指数基金扩容带来的被动资金流入，如华润商业REIT、安徽交控REIT、张江产业园REIT、中海商业REIT等；二是分子端业绩稳健、短期租约调整落地后估值性价比显现的标的，受益市场整体贝塔修复，如创金合信首农REIT、联东科创REIT、中国电建清洁能源REIT、国家电投新能源REIT等。

目前，10年国债YTM降至1.71%，REITs息差走阔超3%。派息率方面，产权类REITs平均4.89%、经营权类平均8.76%，均较4月底提升；产权类REITs较国债的息差走阔0.25个百分点至3.2%，已处于历史81%的高位水平。估值方面，产权类P/NAV为1.17X，经营权类P/FFO为13.41X，二者皆处历史50%分位附近；产权类、经营权类最新IRR分别为4.7%、5.6%，均环比提高。

总体而言，2026年REITs市场充满机遇与挑战。投资者在参与REITs投资时，需要密切关注市场动态、政策变化以及资产的基本面情况，以做出更为合理的投资决策。同时，随着市场的不断发展和完善，REITs有望在提升资本市场直接融资比重、服务新型基础设施建设、构建房地产发展新模式等方面发挥重要作用。