2026年，REITs市场正处于快速发展的关键阶段。随着商业REITs试点开闸以及基础设施REITs的不断上新，市场迎来了快速扩容期。不过，供给提升预期也对二级市场产生了一定的抽水效应，这就需要把控好发行节奏并补充增量资金，同时控制一级发行溢价，以缓解新基上市后的二级压力。
从市场表现来看，2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益 -31.67%。本周中证REITs全收益指数968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.45%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益 -23.68%。本周REITs市场成交量同比增长3.39%，市场交易规模成交量达6.1亿份，同比增长3.39%；成交额达26.21亿元，同比下降7.84%；区间换手率1.99%，同比 -1.02pct。各板块REITs也呈现出不同的涨跌情况，本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -1.52%、 -1.67%、 -0.58%、 -1.5%、 -1.89%、 -1.64%、 -3.54%；一月涨跌幅分别为 -3.76%、 -4.18%、 -1.55%、 -6.32%、 -5.71%、 -3.79%、 -5.94%。
6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，公募REITs市场进一步扩容。截至目前，已有20单商业不动产项目申报，拟募资规模超700亿元；基础设施REITs常态化发行，累计上市82只，总市值超2200亿元；扩募进入常态化阶段，预计2026 - 2028年平均每年行业扩募参与空间达263 - 350亿元。
在投资策略方面，由于2026年整体降息预期下降，公募REITs分母端有所承压，长久期产品承压更为明显；考虑通胀预期提升下，分子端弹性将是市场关注重点，同时随着产品更加丰富，板块及个券分化将更加明显。
一级打新配置方面，需重点关注一二级价差（足够的安全垫）及资产经营质量（确保上市后有资金可承接）。二级市场的小趋势行情，预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期，市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。具体可从以下几个方面进行投资布局： 一是围绕指数基金落地配置，建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响；基于指数权重占比及基本面修复预期建议积极关注交通REITs的配置机会。 二是关注厄尔尼诺带来的季节性主题博弈机会。国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品如鹏华深圳能源REIT及华夏华电清洁能源REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。 三是不同行业板块的投资机会。经营权板块方面，除上述提及的配置机会外，产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业REITs落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。
不过，REITs投资也存在一定风险。REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。此外，REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
总体而言，2026年REITs市场机遇与挑战并存。投资者需密切关注市场动态，结合自身风险承受能力，合理选择投资标的，以把握市场扩容带来的投资机会。