一、REITs市场近期表现

近期，REITs市场呈现出复杂的态势。截至2026年6月26日，国内REITs市场共上市86只，总市值2298亿元，流通市值1267亿元。回顾5月市场情况，二级市场震荡下行，中证REITs全收益指数月度下跌2.10%，月末收于989.83点。不过成交活跃度连续第二个月略有修复，5月全市场日均换手率0.45%、日均成交额5.31亿元（剔除新上市项目），环比分别有一定提升。而在刚刚过去的一周，情况也不乐观，中证REITs全收益指数周度跌幅在2.4%，收于944.9，市场行情继续承压，REIT全收益指数一度下探至925点附近，随后回升至945点。从底层资产板块来看，各板块整体下行，尤其是仓储和产业园板块REITs跌幅较深，涨跌幅由高到低分别为能源（0.23%）、保障房（ -0.76%）、新型基础设施（ -1.89%）、交通（ -2.08%）、市政环保（ -2.88%）、消费（ -3.46%）、仓储（ -4.98%）、产业园（ -5.73%）。

二、市场影响因素分析

（一）积极因素

  1. 资金引入方面：除4只REITs指数基金已申报至证监会外，最近半年（2025年12月1日至2026年6月1日）共计129只新发公募基金可投资于公募REITs ，其中混合型FOF基金106只，混合债券型二级基金21只、偏债混合型基金2只。这意味着未来会有更多的资金进入REITs市场，为市场提供流动性支持。此外，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。
  2. 利率因素：10Y国债利率已从年初的1.85%下行至5月末的1.71%，在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，使得REITs的配置价值更为突出。
  3. 估值因素：从估值角度看，REITs全市场市值加权P/NAV倍数1.18x已接近历史均值1.15x ，多数板块的利差分位数（2024年至今）已具备一定安全垫，如产业园（98%）、仓储物流（89%）等。

（二）消极因素

  1. 一级供给压力：近期，6月22日至23日，证监会披露第二批过审商业不动产REITs，涵盖多个项目，且覆盖范围广泛，不仅有核心商圈，也延伸至二三线城市的资产。已有多单商业不动产REIT公布了询价公告，这将给市场带来一定的供给压力。
  2. 市场情绪影响：当前市场短期波动较大，尤其是流动性相对一般的REIT品种，市场情绪的扰动会进一步放大波动幅度。

三、投资机会分析

（一）指数成分交易机会

关注权重相对较大且基本面稳健的指数成分的交易机会。这类REITs在市场中具有一定的稳定性和代表性，能够在一定程度上抵御市场波动。

（二）特定板块利差压缩机会

若利率继续破位下行，保租房、市政环保、数据中心板块利差或有压缩机会。这些板块在当前市场环境下具有一定的抗周期性和稳定性，利率下行有望提升其相对吸引力。

（三）Alpha挖掘机会

部分具有较大业绩弹性的高速公路和能源REITs存在Alpha挖掘机会。例如能源板块在近期表现相对较好，5月收涨1.70% ，可能与权益市场电力板块表现有一定相关性。

四、风险提示

投资者在进行REITs投资时，也需要注意相关风险。项目业绩可能不及预期，若底层资产的运营状况不佳，会影响REITs的收益。政策推进方面也存在不确定性，如果政策不能按照预期推进，可能影响市场的发展和REITs的表现。另外，利率大幅上行也会对REITs市场造成压力，降低其相对吸引力。

总体而言，当前REITs市场虽然面临一定挑战，但也存在诸多投资机会。投资者需要密切关注市场动态，结合自身的风险承受能力和投资目标，合理布局REITs投资组合。