在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正成为众多投资者关注的焦点。尤其是2026年以来，公募REITs市场历经了多轮调整，行情变化蕴含着丰富的投资机会和挑战。

回顾往昔，中国公募REITs市场已走过重要的五年历程。截至2026年6月21日，86只公募REITs上市，总募资规模达到2450亿元，底层资产全面覆盖基础设施、商业不动产等“全门类”领域。2021年首批9只公募REITs上市时，市场更多将其视为试点探索；如今，市场规模显著增长，上交所59只产品募资1760亿元，深交所27只产品募资688.49亿元。资产类型从最初的高速公路和产业园，拓展到能源环保、保租房、仓储物流，直至商业不动产，“基础设施 + 商业不动产”双轮驱动格局已然形成。

2025年，REITs市场表现先扬后抑。中证REITs全收益指数累计上涨4.3%，上半年因宏观流动性宽松等因素，指数涨至高位；下半年则受股强债弱、集中解禁、经营权分红拆分争议等影响，持续“杀估值”。2026年以来，市场又经历了三轮调整，估值降至历史低位，反转迹象渐明。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。6月25日，首批四单指数基金公告7月1日开售，市场单日涨幅超2.3%，这些都表明市场或迎来反转。

从增量资金角度看，市场供需格局有望改善。首批指数基金即将推出，第二批也有望跟进，同时，险资增量获批值得期待。在低利率与“资产荒”背景下，当前产权REITs平均分派率达4.7%，产业园及仓储物流超5.5%，配置价值凸显。

在基本面方面，2026年第一季度，次新REITs业绩达成率超100%。消费、保租房、市政环保等抗周期板块展现出强大的韧性，数据中心也保持较高的上架率。

对于投资者而言，可沿三条主线布局REITs投资。一是关注抗周期板块，如消费、保租房、市政环保等领域，这些板块受经济周期波动影响较小，能为投资组合提供一定的稳定性；二是聚焦高景气及边际修复板块，包括仓储物流REITs（如京东仓储REIT、中航易商仓储REIT），以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目（如华泰江苏交控REIT、华夏南京高速REIT）；三是重视原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的，例如华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT、中金山东高速REIT等。

然而，REITs投资也并非毫无风险。审批及发行进展可能不及预期，REITs审批和发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素制约，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢或市场环境低迷，将导致审批发行放缓。政策出台也存在不及预期的可能，我国REITs在立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立和完善，相关政策若不能及时出台，可能影响REITs市场的持续健康发展。此外，二级市场波动风险也需警惕，今年以来，受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等因素影响，二级市场持续回调，波动较大。

综上所述，当前公募REITs市场虽面临一定风险，但在低谷中也蕴含着难得的投资机遇。投资者需全面了解市场动态，结合自身风险承受能力，谨慎选择投资标的，合理布局REITs投资，以在市场反转中把握机会，实现资产的保值增值。