在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2026年以来，公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转，为投资者带来新的机遇。

从市场表现来看，截至6月24日，中证REITs全收益指数年内最大回撤超12%，但这也使得市场超跌筑底，整体估值逼近历史低位，利空基本出尽。产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复，当前估值安全垫已充分夯实，市场反转信号逐渐显现。

增量资金的流入为REITs市场带来了积极影响。首批四单指数基金公告将于7月1日开售，市场在25日单日涨幅超2.3%。5月申报的首批4只中证REITs全收益指数基金定于7月1 - 7日集中发售，单只募资上限3亿元，合计最高12亿元，且二批指数基金有望跟进。同时，险资增量获批可期，这将进一步改善市场的供需格局。

从基本面来看，2026Q1次新REITs业绩达成率超100%，部分板块表现出较强的韧性。消费、保租房、市政环保等抗周期板块受经济波动影响较小，展现出良好的稳定性；数据中心则维持高上架率，具有较高的景气度。在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%，产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。

对于投资者而言，可以沿以下三条主线布局REITs投资。 一是抗周期板块。消费、保租房、市政环保等板块在经济周期波动中具有较强的稳定性，能够为投资者提供较为稳定的收益。例如，保租房REITs受益于住房保障政策的支持，需求稳定，租金收入相对可靠。 二是高景气及边际修复板块。数据中心等维持高上架率的板块，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目，如华泰江苏交控REIT、华夏南京高速REIT等，具有较高的发展潜力。随着行业的发展和运营的改善，这些项目的业绩有望进一步提升。 三是强扩募诉求板块。原始权益人扩募诉求强，且储备资产优质的标的值得关注，包括华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT、中金山东高速REIT等。扩募能够为REITs注入新的优质资产，提升其规模和盈利能力。

然而，REITs投资也存在一定的风险。审批及发行进展可能不及预期，REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。政策出台也可能不及预期，我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。此外，二级市场波动的风险也不容忽视，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

总体而言，当前REITs市场在经历调整后迎来反转契机，投资者可以结合自身风险偏好和投资目标，沿着上述三条主线进行布局。但在投资过程中，需密切关注市场动态和相关风险，以实现资产的稳健增值。