2026年以来，公募REITs市场在二级市场经历了多轮深度调整，当前估值已落至底部，不过这也让其投资价值逐渐凸显，吸引了市场的广泛关注。

从市场表现来看，2026年中证REITs全收益指数持续回调，年内经历了三轮下跌。截至6月24日，指数最大回撤超12%，6月中下旬更是走出七连跌行情，点位一度跌破930点。市场总量虽持续扩容，但单券交易深度变薄。2026年公募REITs市场日均总成交额维持在5.2亿元，单体REIT日均成交额中位数从2021年的1363万元下滑至2026年的477万元，降幅达65%，资金分散导致场内流动性分层加剧。

造成本轮调整的原因是多方面的。一级供给放量，使得市场上REITs产品增多；部分资产基本面承压，影响了投资者的信心；流动性偏弱，资金交易活跃度不高，这些因素共同导致指数出现明显回调，板块间分化也随之加剧。

然而，换个角度看，当前市场也释放出积极信号。截至2026年6月下旬，中国公募REITs市场在持续调整后，估值已进入历史低位区间，性价比显著提升。数据显示，截至6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。

从板块细分来看，各类型资产的估值水平差异较大。经营权类REITs的IRR与国债利差处于历史较高分位。仓储物流、产业园等承压板块的估值大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价。保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

在资金方面，首批4只REITs指数基金已于7月1日发售，有望为市场带来12亿元增量配置资金，从资金面和市场微观结构上释放积极信号。此外，二季度以来，公募REITs开始被纳入“固收+”产品，成为继FOF之后又一类资金来源。根据机构测算，假设2026年混合债券二级基金发行与2025年一致，若配置公募REITs的比例为1%，2026年4 - 12月这类基金会为REITs市场带来18亿元左右的潜在资金。

多家券商在研报中明确表示，当前REITs市场已处于超跌筑底阶段，估值安全垫充分夯实，长期配置价值凸显。多位业内人士判断，当前公募REITs各板块处于“估值筑底、增量蓄势”的布局窗口期，指数化工具的推出将补齐市场短板，重塑资金结构、修复场内流动性，公募REITs投资正从单一标的博弈迈入指数化、规模化配置的新阶段。

对于投资者而言，在这样的市场环境下，REITs投资兼具稳定分红与估值修复的双重价值。一方面，高分派率能提供稳定的现金流；另一方面，随着市场修复，有望获得资产增值收益。不过，投资者也需要注意甄别底层资产现金流的合理性和稳定性，不能单纯追逐市场规模扩张。在选择投资标的时，可以根据不同板块的特点，结合自身的风险偏好和投资目标进行配置。例如，追求高风险溢价的投资者可以关注仓储物流、产业园等承压板块；而偏好稳定收益和较强估值韧性的投资者可以考虑保障房、能源等板块。总之，REITs投资在当前市场环境下值得投资者持续关注，合理配置有望带来较好的投资回报。