在金融市场不断发展演变的当下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2026 年已过半，中国公募 REITs 平稳运行五年有余。站在当前时点，从技术角度深入剖析 REITs 投资，对于把握市场动态、制定合理投资策略具有重要意义。

政策筑底，奠定长期发展基础

REITs 制度的持续完善是市场稳健前行的基石。自 2025 年底起，公募 REITs 迈入常态化运转新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制显著优化。政策红利正不断转化为市场发展的内生动能。与此同时，全链条监管与精细化服务并驾齐驱，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，切实降低了市场主体的制度性交易成本。这既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为 REITs 市场长远健康发展筑牢了坚实的制度根基，从宏观层面为投资者营造了稳定的投资环境。

市场估值低位，凸显配置性价比

当前，公募 REITs 市场估值已处于历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，截至 6 月 26 日，公募 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。

不过，市场也面临着短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

从板块细分来看，各类型资产的估值水平差异较大。经营权类 REITs 的 IRR 与国债利差处于历史较高分位。仓储物流、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价。保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

资金活水注入，推动估值修复

7 月 1 日，首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批发售，标志着公募 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。

与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心动能。

投资策略建议

在当前市场环境下，投资者应充分认识到 REITs 投资的特点与机遇。一方面，要排除短期价格波动的干扰，聚焦核心资产的长期持有价值，把握稳定高分红所带来的持续回报。另一方面，随着 REITs 资产类型日益丰富，个券筛选难度逐步加大，投资者需要更加注重底层资产质量，关注出租率、租金水平及运营效率等核心指标。同时，由于 REITs 对利率变化高度敏感，投资者还需密切关注利率环境的变化，适时调整投资组合。

总体而言，2026 年 REITs 市场虽面临短期挑战，但长期配置价值凸显。投资者在技术层面深入分析市场动态的基础上，合理制定投资策略，有望在 REITs 投资领域获得理想的回报。