在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）正逐渐成为备受关注的投资领域。随着我国经济的发展和金融市场的不断完善，REITs市场呈现出快速扩容和多元化发展的态势，为投资者带来了新的机遇与挑战。

市场扩容态势显著

从机构间REITs市场来看，发展势头强劲。自2023年12月首单产品落地以来，在短短两年多时间里，已快速成长为多层次REITs市场的重要组成部分。截至2026年6月28日，机构间REITs累计发行59单，规模达993亿元，市场存量接近千亿元，且在报产品规模与之相当，进入临近翻倍的快速扩张期。供给储备十分充足，年底规模有望翻倍。公开数据显示，截至2026年6月28日，机构间REITs的申报中产品超800亿元，还有9单（214亿元）产品具备发行条件，这为全年扩容提供了坚实基础。开源证券判断，2026年机构间REITs市场将持续扩容，以商业不动产、算力新基建为底层资产的项目供给或继续放量。

公募REITs市场同样表现出色。截至2026年6月末，我国公募REITs市场累计上市产品86只，总募集资金规模约2450亿元。商业不动产REITs的推出是市场发展的重要里程碑，6月18日，4只商业不动产公募REITs集中上市，此后第二批6只商业不动产REITs陆续获批注册，市场项目供给节奏显著提速，意味着公募REITs行业正式开启“基础设施 + 商业不动产”双轮驱动的全新发展格局。

市场特征与优势

机构间REITs产品在权益平层框架下多元包容发展。资产端呈现“哑铃形”，经营权类大单和产权类小单并存，资产边界从高速、保租房、能源类快速拓展到数据中心、分布式光伏、动力电池、商业物业等领域。在原始权益人层面，央国企与民企、外资同台竞争。二级市场年内明显放量，成交价格整体溢价，流动性向少数个券集中。期间分派率紧跟底层资产风险定价，与公募REITs市场相比，不存在系统性偏离，且在部分板块具备相对吸引力。资金端的扩容也有迹可循，投资人结构持续多元化，从险资为主走向理财子、券商、信托、基金、产业资本、地方国企等多机构参与。

商业不动产REITs重构了不动产行业“投融管退”全链条发展逻辑。持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产盘活变现，有效降低企业负债率，减少行业对传统银行信贷的依赖。同时，行业估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期稳定的租金现金流、专业化运营管理能力决定，倒逼不动产行业从“重开发、轻运营”向“轻资产、重运营”转型。

投资策略建议

对于机构投资者而言，在REITs投资中可采取分层布局的策略。在风险规避层面，各机构应规避高度依赖电价补贴、现金流波动大的新型光伏、储能标的，控制收益波动敞口。在聚焦增强配置层面，可关注核心商业物业、保租房等资产。核心区位、强运营管理的商业物业、保租房等，当前可买入收益率高于公募REITs的同类板块，其溢价幅度可控，长期现金回报具备优势。在长期增量布局层面，外资、民企优质新申报项目值得关注。不论是储架式序列产品，还是外资物流商业REITs，亦或是民企数据中心等，各机构可分批参与一级打新，分享资产扩容红利；同时，分散配置多资产类型，对冲单一行业供需周期风险。

风险提示

尽管REITs市场发展前景广阔，但投资者也需警惕相关风险。一是样本代表性不足，由于REITs市场发展时间相对较短，部分数据和经验可能不够充分，难以准确反映市场全貌和未来趋势。二是未来供给可能不如预期，尽管目前有大量待发项目，但受各种因素影响，如项目审批进度、市场环境变化等，实际发行规模可能低于预期。三是政策导向变化，REITs市场的发展离不开政策的支持和引导，政策的调整可能会对市场产生重大影响。

总之，2026年REITs市场呈现出良好的发展态势，为投资者提供了丰富的投资机会。投资者应充分了解市场特点和风险，结合自身情况制定合理的投资策略，以实现资产的保值增值。