2026年已然过半，中国公募REITs市场已平稳运行五年有余。站在当前的时间节点审视，REITs市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期，短期的波动并未掩盖其长期的配置价值，透过政策、市场与资金三大维度来看，公募REITs市场的底层逻辑依然坚实，正孕育着新一轮的发展机遇。

从政策端来看，常态化发行筑牢了市场发展的基石，制度供给也在不断提质增效。近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进，2025年底，公募REITs迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利持续转化为市场发展的内生动能。与此同时，全链条监管与优化服务同步推进，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本。这种监管模式，既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为公募REITs市场的长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

市场端方面，当前公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，截至6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。同时，市场也在稳步扩容，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

然而，我们也需客观看待短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。从板块细分来看，各类型资产的估值水平差异较大。经营权类REITs的内部收益率（IRR）与国债利差处于历史较高分位。仓储物流、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价。保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

资金端同样传来积极信号。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募基金中的基金（FOF）的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

展望下半年，市场有望迎来企稳复苏。一级市场方面，打新及战略配售（战配）策略应聚焦估值及询价区间合理的标的，对长锁定期战配保持谨慎。二级市场可聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储等；三是强原始权益人（强原权）策略，关注有实力的原始权益人所发行的REITs产品。

在当前的市场环境下，投资者应密切关注政策动态、市场供需变化以及资金流向，把握好REITs投资的节奏和机会，在市场波动中探寻新的投资机遇，实现资产的合理配置和稳健增值。