REITs（不动产投资信托基金）是将不动产及基础设施资产证券化，并在交易所公开上市交易的金融产品，以底层项目运营产生的现金流作为主要回报来源。近年来，我国REITs市场发展迅速，截至2026年6月已上市86只产品，总募集资金规模达约2450亿元，底层资产涵盖高速公路、产业园区、仓储物流、保租房、清洁能源、消费基础设施等多元业态。2026年7月，我国首批4只REITs指数基金正式成立，合计为公募REITs市场带来近12亿元增量配置资金，标志着我国公募REITs市场迈入指数化投资新阶段。对于投资者来说，在当前市场环境下参与REITs投资，既有机遇，也面临挑战。

从市场表现来看，26年6月中证REITs全收益指数累计 -2.0%，整体延续2月以来下跌趋势，下半月走出“深V”。前半段下跌或因科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段或与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌带动一二级估值差收窄甚至倒挂的影响，26年6月个券打新出现亏损，认购热度骤降，这可能推动后续实际供应节奏放缓，缓解流动性担心预期。

基本面方面，26Q1各板块EBITDA同比增速中位数有明显差异。消费板块同比增速为 +8%，保租房为 +5%，交通为 +2%，而市政、能源、仓储、产业园则出现负增长，分别为 -7%、 -12%、 -12%、 -14%。展望Q2业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据边际走弱，消费板块业绩或维持Q1超预期特征且分化加剧，Q3也难形成反转，其他板块则延续Q1板块间分化趋势。

估值角度，26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。不同类型REITs估值情况各异，部分板块存在估值陷阱，如办公类产业园、厂房、仓储估值来到历史极低，但基本面仍承压；IDC、保租房估值亦在历史低位，消费估值则仍在历史中枢；高速板块配置价值或逐渐回归。

在具体业态表现上，保租房与消费保持韧性，产业园区及仓储物流仍承压，交通、能源项目表现分化。保租房出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动板块增长；消费业态淡季仍展现韧性，部分优质项目持续显现成长性；产业园区业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处探底阶段；仓储物流租金承压拖累业绩，部分项目出租率边际修复；交通经营端整体平稳，但项目表现分化，现金收支时点放大分派波动；能源板块受资源波动及部分新能源电价承压影响，补贴回款对分派形成支撑。

对于投资者而言，投资策略需根据市场情况灵活调整。一级市场应精选估值合理标的，打新及战配策略聚焦估值及询价审慎标的。二级市场可把握供需格局边际改善机遇，聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，如消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。

然而，REITs投资也存在一定风险。包括审批及发行进展不及预期的风险、政策出台不及预期的风险以及二级市场波动的风险等。投资者在参与REITs投资时，需充分了解市场情况和产品特点，结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。总之，2026年REITs市场虽面临一些挑战，但也蕴含着投资机遇，投资者需做好充分的研究和准备，以在市场中获取合理的收益。