近期，REITs市场成为金融领域备受关注的焦点。截至2026年6月下旬，中国公募REITs市场在经历持续调整后，估值已进入历史低位区间，性价比显著提升。不过，近期市场也受到一级供给放量、部分资产基本面承压及流动性偏弱等因素影响，指数出现明显回调，板块间分化加剧。

从二季度业绩来看，次新项目整体表现出色，业绩达成率超100%。选取的16单次新REITs项目在2026年二季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为109.8%、114.5%和113.9%，整体超预期。而存量项目业绩整体平稳，但业态分化延续。纳入统计的65只存量REITs收入、EBITDA及可供分配金额同比分别增长3.0%、1.7%和2.0%，不过盈利及分派环比有所回落。

分业态来看，各有特点。产业园区业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处探底阶段；仓储物流租金承压拖累业绩，部分项目出租率边际修复；保租房出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动板块增长；消费业态淡季仍展现韧性，收入与盈利同比保持增长；数据中心收入与盈利持续超预期，高计费率及高上架率支撑稳健经营；交通经营端整体平稳，但项目表现分化，现金收支时点放大分派波动；市政刚需支撑运营稳定，水文、季节性及回款节奏导致业绩分化；能源受自然资源波动与电价下行拖累经营，补贴回款节奏支撑分派。

从市场表现来看，26年6月中证REITs全收益指数累计 -2.0%（1 - 24日指数累计 -6.1%，25 - 30日指数累计 +4.5%），整体延续2月以来下跌趋势，下半月走出“深V”。“深V”前半段或主要由于科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则或与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌带动一二级估值差收窄甚至倒挂的影响，26年6月个券打新出现亏损，认购热度骤降，这或推动后续实际供应节奏放缓，缓解流动性担心预期。

在估值方面，26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。具体来看，REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。产权REITs中，办公类产业园/厂房/仓储估值来到历史极低，但基本面仍承压、部分标的或存在估值陷阱；IDC/保租房估值亦在历史低位；消费估值则仍在历史中枢。经营权REITs中，中债IRR平均5.0%，高速板块配置价值或逐渐回归。

值得注意的是，截至2026年6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。

对于投资者而言，下半年REITs市场有望迎来企稳复苏。在投资策略上，一级市场应精选估值合理标的，打新及战配策略聚焦估值及询价审慎标的。二级市场可把握供需格局边际改善机遇，聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。

当然，REITs投资也存在一定风险，如审批及发行进展不及预期的风险、政策出台不及预期的风险以及二级市场波动的风险等。投资者需充分了解市场情况，结合自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。