近期，REITs 市场在复杂性与不确定性交织的背景下，展现出独特的发展态势，为投资者带来了新的机遇与挑战。
市场表现与趋势
从数据来看，6 月中证 REITs 全收益指数累计 -2.0%，整体延续了 2 月以来的下跌趋势，不过下半月走出“深 V”。前半段的下跌，主要受科技板块吸引资金以及红利资产整体逆风的影响；后半段的回升则得益于多项市场支持举措。
这种二级市场的持续下跌，致使一二级估值差收窄甚至倒挂。表现为 6 月个券打新出现亏损，如首批商业 REITs 中部分产品上市 4 日累计涨跌幅不佳，认购热度也随之骤降。这一现象可能推动后续实际供应节奏放缓，进而缓解市场对流动性的担忧。
各板块基本面分析
不同板块的基本面表现差异显著。2026 年第一季度，各板块 EBITDA 同比增速中位数排序为：消费（+8%）、保租房（+5%）、交通（+2%）、市政（ -7%）、能源（ -12%）、仓储（ -12%）、产业园（ -14%）。
展望第二季度业绩，由于宏观社零增速逐月放缓，零售行业 4 - 5 月数据边际走弱，消费板块业绩虽可能维持第一季度的超预期特征，但分化或加剧，且第三季度也难有反转。其他板块预计延续第一季度的分化趋势。例如，产业园区业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍在探底；仓储物流则受租金承压拖累业绩，不过部分项目出租率有边际修复；保租房出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动了板块增长；消费业态在淡季仍展现出韧性，收入与盈利同比保持增长。
估值情况
截至 6 月月末，产权派息率/经营权 IRR 平均分别为 4.7%/5.0%，与 10Y 国债收益率的利差分别位于历史 98%/62%分位。
从全局看，REITs 全市场 P/NAV 平均 1.06 倍，处于历史 38%分位。产权 REITs 方面，办公类产业园、厂房、仓储等估值处于历史极低水平，但基本面仍面临压力，部分标的存在估值陷阱；IDC、保租房估值也在历史低位；消费估值处于历史中枢。经营权 REITs 方面，中债 IRR 平均 5.0%，与 10Y 国债利差位于历史中枢附近，高速板块配置价值逐渐回归。
投资建议
二级市场
当前，前期压制估值的不利因素正在减弱，整体估值回落至历史中下位置。在基本面难有明显催化的预期下，可选择性配置低估值高业绩确定性的板块和标的。
一方面，从估值、基本面、利率和大类资产角度综合分析，REITs 具有一定的投资价值。另一方面，建议关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费 REIT】、交运板块的【中交 REIT】【苏交 REIT】【招商高速公路 REIT】。
一级市场
由于相对二级的估值优势显著收窄，甚至部分一级标的估值高于可比二级估值，因此建议缩小一级参与范围。战略配售可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】【华润电力】等；打新则建议缩圈至高安全垫标的，如【新城商业】等。
风险提示
尽管 REITs 市场存在一定的投资机会，但也面临诸多风险。主要包括 REITs 二级市场基本面改善不及预期、REITs 流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期以及一级市场持续“破发”等。投资者在进行 REITs 投资时，需充分了解市场动态和各板块情况，结合自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。