2026年上半年，房地产市场在筑底修复中出现一些积极变化，但挑战依旧存在。对于房产投资者而言，了解当下市场环境与宏观政策导向，是做出明智投资决策的关键。

上半年市场回顾

成交方面，“小阳春”表现亮眼，二手房交易量维持高位，即便是传统淡季也有超预期表现。价格上，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市率先企稳。结构上，改善型需求回升促进了置换链条的修复，高能级城市的优质资产表现更优。租赁方面，部分核心城市的租金指数有企稳回升迹象，为市场预期改善提供了一定支撑。

宏观政策导向

6月18日，《求是》杂志刊发文章指出，楼市调整、居民房产缩水是制约全社会消费复苏的核心问题，提出要加快修复居民资产负债表、稳定房地产市场，阻断房价下跌与消费走弱的负向循环。住建部、央行等多部委也同步出台配套细则，从信贷门槛、交易税费、存量房源盘活、房企风险化解、城市更新落地五个维度，打出了一套系统性的政策组合拳，从被动托底市场转变为主动盘活存量、激活需求。

下半年市场趋势

从供需来看，当前房地产总库存虽持续下降，但仍存在约7亿平方米的过量库存，其中土地库存占比超六成，呈“源头淤积”型库存结构。预计2026年新房市场热度将在低位企稳，销售额约7.7万亿元，同比下降8.3%；销售面积约8.3亿平方米，同比下降5.4%，跌幅有所收窄。新开工有望实现正增长，投资也会因开工改善而有所受益，预计为7.5万亿元，同比下降9%。不过，由于期房库存不足，短期内竣工情况难以改善，预计竣工面积为4.7亿平方米，同比下降20%。 从政策目标来看，2026年下半年所有政策都指向“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市进入慢修复、弱复苏、强分化的存量时代，既不会回到全民炒房、房价单边上涨的旧模式，也不会放任房价持续下跌，引发居民财富缩水和消费疲软。

投资建议

- 刚需自住：刚需购房者无需长期观望，在自身月供能够承受的前提下，可抓住低首付、低利率的红利，选择核心城区的刚需现房。核心城区的房产配套完善、地段优越，有更好的保值增值潜力。 - 改善置换：改善型购房者应遵循“先卖后买”的原则，利用卖旧买新的退税政策优化资产，将劣质老房置换成优质房源。随着改善型需求的增加，优质房源的市场需求也会进一步上升。 - 投资属性购房：这类投资需格外谨慎。普涨时代已经过去，只有核心城市的稀缺优质房产具备保值能力，多数远郊和县城的房产保值能力不断减弱。投资者应重点关注核心城市中地段好、配套全、品质高的房产项目。

风险提示

尽管市场有筑底修复的趋势，但仍存在一些风险。政策落地效果和后续推出强度可能不如预期，外部环境变化也可能导致房地产基本面超预期下行，房企信用风险事件的冲击也会对市场产生不利影响。投资者在做决策时，要充分考虑这些风险因素，做好风险评估和应对措施。