近年来，REITs（房地产投资信托基金）市场在全球范围内呈现出不同的发展态势。而在中国，REITs市场正逐步迈向一个新的发展阶段，为投资者带来了新的机遇与挑战。

从全球及亚洲市场来看，2025 - 2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%，整体呈现明确回暖态势。其中，中国内地市场表现尤为突出，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。

中国内地公募REITs市场正式形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局。截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs已上市79支产品，发行规模达2155亿元，总市值约2213亿元，同比增长19%，产品发行数量位居亚洲首位。到6月底，上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。2026年更是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系不断完善，市场认可度逐步提高，底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。

再看2026年二季度REITs市场的具体表现。81只REITs披露了二季度报告，次新项目整体业绩达成率超100%，存量项目业绩整体平稳，但业态分化较为明显。纳入统计的65只存量REITs收入、EBITDA及可供分配金额同比分别增长3.0%、1.7%和2.0%，不过盈利及分派环比有所回落。

分业态来看，各有特点。产业园区业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处于探底阶段；仓储物流租金承压拖累业绩，不过部分项目出租率有边际修复；保租房出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动板块增长；消费业态在淡季仍展现出韧性，收入与盈利同比保持增长；数据中心收入与盈利持续超预期，高计费率及高上架率支撑其稳健经营；交通项目经营端整体平稳，但项目表现分化，现金收支时点放大了分派波动；市政项目因刚需支撑运营稳定，但水文、季节性及回款节奏导致业绩分化；能源板块受自然资源波动与电价下行影响经营受到拖累，不过补贴回款节奏对分派形成支撑。

对于投资者而言，下半年REITs市场有望迎来企稳复苏。在投资策略上，一级市场应精选估值合理的标的，打新及战配策略要聚焦估值及询价审慎的项目。二级市场则可把握供需格局边际改善的机遇，聚焦三大主线。一是关注分子端稳健的抗周期板块，如消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强的赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。

然而，REITs投资也并非毫无风险。投资者需要关注审批及发行进展不及预期的风险、政策出台不及预期的风险以及二级市场波动的风险等。

总体而言，中国REITs市场发展前景广阔，在当前市场环境下，投资者需要深入了解各业态的特点和市场趋势，结合自身风险承受能力，谨慎选择投资标的，以把握REITs投资带来的机遇。