在当前金融市场环境下，REITs（不动产投资信托基金）的投资价值正逐渐受到市场的广泛关注。2026年上半年，REITs市场呈现出先扬后抑的态势，而下半年有望迎来新的变化。

从市场表现来看，上半年一级市场首发与扩募双轮推进，商业不动产REITs集中申报开启了公募REITs2.0时代。截至目前已有20单商业不动产项目申报，拟募资规模超700亿元；基础设施REITs常态化发行，累计上市82只，总市值超2200亿元；扩募也进入常态化阶段，预计2026 - 2028年平均每年行业扩募参与空间达263 - 350亿元。二级市场方面，1月受益于基本面修复与流动性宽松，指数上行，但2月以来受商业不动产加速入市、资金观望、解禁压力及个券基本面因素等影响，整体波动加剧。

近期市场也出现了一些积极信号。截至7月7日，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只中证REITs全收益指数基金已完成发售，合计最多可带来12亿元增量资金。这4只REITs指数基金采用完全复制策略，一揽子覆盖50余只公募REITs标的，底层资产覆盖仓储物流、产业园区、商业不动产、高速公路、保租房等多类资产。此前，REITs市场缺乏被动跟踪工具，投资者只能以主动选股的方式参与，流动性不足一直是制约市场发展的主要因素之一。而指数基金在建仓和调仓过程中会带来确定性的资金流入，这不仅有利于改善流动性，而且将REITs纳入了更广泛的资产配置框架。

从估值角度分析，当前公募REITs市场经历前期调整后，估值层面的压力已得到较为充分的释放，配置的安全边际正在显现。数据显示，截至6月30日，产权类REITs的分派率与十年期国债收益率的利差已触及2024年初、2025年初两轮市场底部水平。就历史走势来看，当该利差处于高位区间后，REITs市场均会迎来不同程度的估值修复，意味着经过前期调整后，REITs市场逐渐消化短期利空压力，估值安全垫持续夯实。

在低利率环境下，高分派率成为了公募REITs吸引长期资金的核心竞争力。当前，公募REITs整体分派率均值已超6%。具体来看，产权类REITs平均分派率约为4.5%，经营权类REITs平均内部收益率约为5.4%，均高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率。在债券利率中枢下移、刚性兑付打破的背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，优质底层资产供给有限，其投资价值进一步凸显。

展望下半年，REITs市场的供需格局有望边际改善。供给端，预计下半年商业不动产冲击减弱；利率端，预计下半年10Y国债利率围绕1.65 - 1.85%区间震荡；基本面端，板块分化格局延续，Q1抗周期板块持续展现成长性，部分顺周期板块承压。政策端，潜在增量资金政策仍有质押式回购、社保及养老机构资金、险资扩围商业不动产、沪深港通等。随着险资入市预期升温，下半年市场情绪修复的窗口正在打开。

对于投资者而言，在一级市场，打新及战配策略应聚焦估值及询价区间合理标的，对长锁定期战配保持谨慎。商业不动产REITs元年，项目定价分歧扩大，投资需聚焦资产质地与运营能力。例如，写字楼可关注供需结构更优、有望率先触底的核心城市，如北京、深圳部分区域；酒店优先选择产品定位高端、运管方运营能力强的项目等。在二级市场，投资者可重点关注三大投资主线：一是市政环保、水火电、政策性保租房等低波动抗周期板块，依托稳定经营夯实业绩基本盘；二是数据中心、优质仓储物流、核心交通基建等契合国家战略、景气度持续修复的成长板块；三是原始权益人扩募能力强、储备资产优质、长期成长路径清晰的优质REITs标的。

综合来看，2026年下半年REITs市场有望迎来企稳复苏，投资者可结合自身风险偏好和投资目标，把握市场机遇，合理布局REITs投资。