在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2025 - 2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段，中国市场凭借基础设施REITs常态化发行与商业不动产REITs试点落地，成为全球最具增长活力的市场之一，这为投资者带来了新的机遇与挑战。

从全球和亚洲市场来看，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289只，总市值达2794亿美元，较2024年年末增长18%。期内全市场新增REITs产品26只，其中21只来自中国大陆，占亚洲新增总量的八成，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。从区域格局看，除中国台湾外，亚洲主要市场市值均实现正增长，日本、新加坡、中国大陆位列亚洲市场前三，合计总市值占比约74%。印度REITs总市值较2024年年末大幅增长62%，首次超越中国香港，跃居亚洲第四位。

中国内地公募REITs市场更是形成了“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局。截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82只，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。分业态看，不动产权类产品数量占比达90%，是市场增长的绝对主力；其中仓储物流、消费基础设施各新增5只，数据中心类REITs实现首次发行落地。

对于投资者而言，REITs投资具有多方面的吸引力。首先，从收益层面来看，截至2026年3月末，全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权REITs的分派收益率为8.3%，显著高于不动产权REITs的4.3%。不同业态分化特征明显，数据中心REITs分派收益率达5.6% - 6.9%，领跑不动产权REITs赛道。这意味着投资者有机会获得较为稳定的现金流回报。其次，二级市场表现虽然持续分化，但也存在一定的投资机会。截至2026年3月31日，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，其中不动产权类产品平均上涨15%，收费收益权类产品平均下降11%。分赛道看，数据中心REITs较发行价溢价53%，涨幅居全市场首位；消费基础设施类平均涨幅38%，优质项目表现突出。

然而，REITs投资也并非毫无风险。市场的分化可能导致投资者选择不当而遭受损失。例如收费收益权类产品在二级市场表现不佳，平均下降11%。此外，宏观经济环境、政策变化等因素也会对REITs市场产生影响。如果经济增长放缓，房地产市场需求下降，可能会影响REITs底层资产的运营和收益。

近期市场还有一些重要动态值得投资者关注。7月24日，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划完成设立，发行规模31.5亿元，为目前市场规模最大的外资机构间REITs。随着该单产品落地，机构间REITs累计发行规模正式突破千亿元关口。这显示出商业不动产REITs市场的活跃度在不断提升。同时，沪市核心园区REITs凭借硬核的产业基底与精细化运营，有望跑出显著优于行业均值的复苏曲线，配置性价比将进一步凸显。

在当前市场环境下，投资者进行REITs投资需要做好充分的研究和分析。要了解不同业态REITs的特点和风险，关注底层资产的质量和运营情况。同时，要密切关注宏观经济和政策变化，合理配置资产，以降低投资风险，获取稳定的收益。总之，REITs投资在当前市场中既有机遇也有挑战，投资者需谨慎决策，把握好投资时机。