在当前的金融市场环境中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为备受关注的领域。从宏观角度来看，REITs投资不仅反映了市场的发展趋势，也为投资者提供了新的资产配置选择。
全球与亚洲REITs市场态势
2025 - 2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%。期内全市场新增REITs产品26支，其中21支来自中国内地，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。从区域格局看，除中国台湾外，亚洲主要市场市值均实现正增长。日本、新加坡、中国大陆位列亚洲市场前三，合计总市值占比约74%。新兴市场呈现高速增长特征，印度、中国内地、马来西亚市值增速领跑。
中国内地REITs市场发展
基础设施公募REITs
中国内地基础设施公募REITs市场发展迅速。截至2026年6月底，已上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。分业态看，不动产权类产品数量占比达90%，是市场增长的绝对主力。其中仓储物流、消费基础设施各新增5支，数据中心类REITs实现首次发行落地。二级市场表现持续分化，截至2026年3月31日，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，其中不动产权类产品平均上涨15%，收费收益权类产品平均下降11%。分赛道看，数据中心REITs较发行价溢价53%，涨幅居全市场首位；消费基础设施类平均涨幅38%，优质项目表现突出。在收益层面，截至2026年3月末，全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权REITs的分派收益率为8.3%，显著高于不动产权REITs的4.3%。不同业态分化特征明显，数据中心REITs分派收益率达5.6% - 6.9%，领跑不动产权REITs赛道。
商业不动产REITs
2025年年末商业不动产REITs试点政策正式落地，2026年成为中国商业不动产REITs的发展元年。政策体系完善、市场认可度高、底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。
REITs投资优势与市场影响
投资优势
在低利率环境下，公募REITs凭借其较高的分红率、适中的风险水平受到市场青睐。较低的利率环境使投资者对较低风险的资产需求增加，亦有利于公募REITs的发行和扩容。2021 - 2024年，全部公募REITs年度累计分红合计分别为7亿元、18.46亿元、66.14亿元和83.87亿元，年度累计分红增长近11倍。
市场影响
底层资产扩容源于政策主动引导和市场主体创新的双重引擎。对市场而言，底层资产丰富度提升能够降低资产相关性，提高组合风险分散效应，吸引保险、年金等长期资金入场；对基建领域，则可助力形成“投资 - 建设 - 盘活 - 再投资”闭环，破解传统基建融资期限错配难题。
未来发展前景
尽管相较国际市场，我国公募REITs在制度建设和市场交易层面仍存提升空间，但随着未来制度的进一步优化和市场的不断成熟，我国公募REITs有望在服务实体经济、优化投资者资产配置等方面发挥更大的作用。短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规律”凸显等生态体系的完善，公募REITs二级市场将日渐成熟。长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等REITs配套政策，将为REITs市场扩面提质提供长期动力。未来我国公募REITs发展有望呈现扩募常态化、资产科创化和投资国际化三大主线。
对于投资者来说，REITs投资提供了一种参与房地产市场和基础设施建设的新途径，同时也需要关注市场的动态变化和不同业态的特点，以做出合理的投资决策。