近期，REITs市场的表现与行业动态备受投资者关注。在当前市场环境下，对REITs投资从行业角度进行深入分析，有助于投资者把握投资机会、规避风险。

市场表现回顾

7月，中证REITs全收益指数上半月横盘震荡，下半月伴随财报季下行，全月累计下跌1.7%，在6月底短暂反弹后重回下行。下半月市场下行或因部分板块二季报业绩不及预期，尽管发行节奏短期有放缓迹象。7月无新项目询价，个券打新延续6月亏损，这可能受一二级估值差收窄甚至倒挂影响。

各板块基本面分析

从26Q2各板块可比样本EBITDA来看，各板块表现不一。消费板块同比增速中位数为+8%，较Q1变动-1 PCT；保租房同比增速中位数为+3%，较Q1变动-5 PCT；市政环保同比增速中位数为+1%，较Q1变动-14 PCT；交通同比增速中位数为-2%，较Q1变动-4 PCT；仓储物流同比增速中位数为-12%，较Q1无变动；产业园同比增速中位数为-17%，较Q1变动-3 PCT；能源同比增速中位数为-22%，较Q1变动-10 PCT。往后看，保租房基本面或保持稳定；消费板块零售额或受宏观因素影响出现下行压力，租金反应可能滞后，不过少数优质消费REITs或维持强者恒强特征。

值得一提的是，随着AI产业的快速迭代，国内算力基础设施价值凸显。2026年二季度，上市数据中心REITs项目表现出色，上架率与收缴率均维持高位，短期现金流可见度较高。以南方万国数据中心REIT为例，其底层资产计费率突破97%，租约周期充足、收缴率全额达标、盈利指标维持高位，既印证了优质算力不动产的现金流稳定性，也为新基建REITs板块提供了现实样本。

估值情况

截至26年7月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.8%/4.6%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/54%分位。全局方面，REITs全市场P/NAV平均1.03倍，处于历史34%分位。产权REITs方面，派息率平均4.8%，与10Y国债收益率利差313 bps、位于历史98%分位。其中，产业园/仓储/IDC估值来到历史最低，但产业园/仓储收入利润仍同比双位数下滑且暂未看到边际改善，部分标的或存在“估值陷阱”；IDC或可关注8月解禁期间潜在超跌反弹机会；保租房/消费估值低于历史中枢。经营权REITs方面，中债IRR平均4.6%，与10Y国债利差291 bps、位于历史54%分位。

投资建议

二级市场

市场或以结构性机会为主。解禁窗口期的IDC板块或存在逢低吸纳机会；低估值同时基本面稳定的保租房板块和部分高速标的，如【中交REIT】【苏交REIT】等；拥有运营alpha的核心消费标的，如【华润消费REIT】【大悦城消费REIT】。进一步往Q3末展望，从7月无询价已初步观察到一级供应有放缓征兆，但潜在供应仍在高位，若后续供应放缓在挂网层面也得到验证，市场或存在阶段性反弹机会。

一级市场

一二级估值差仍持续收窄甚至倒挂，建议一级参与范围进一步聚焦。战配关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差相对较宽的标的，如【华润商业】【大悦城商业】【华润电力】等；鉴于近期市场持续“破发”，打新层面建议缩圈至高安全垫标的，如【杭州安居】【新城商业】等。

风险提示

REITs投资也面临一些风险，如二级市场基本面改善不及预期、REITs流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期以及一级市场持续“破发”等。投资者在进行REITs投资时，需综合考虑各方面因素，谨慎做出投资决策。