2026年，REITs（房地产投资信托基金）市场迈入了“扩容提质”的关键期，政策红利与市场需求双向共振，行业发展动能持续增强，为投资者带来了新的机遇与挑战。
商业不动产REITs：开启新蓝图
商业不动产REITs的推出，是助力商业地产“盘活存量、做优增量”的重要举措，能推动房企由“重资产开发”向“轻资产运营”转变。与基础设施REITs相比，商业不动产REITs资产类型市场化属性高，发行主体更多元，审核链条简洁高效，底层资产业绩弹性高、股性更强。
在投资策略上，不同经济周期和会计计量方式下，对商业不动产REITs和基础设施REITs的投资侧重有所不同。原始权益人在选择申报平台时，会综合考量资产与平台定位的契合度、融资成本和融资效率等因素。商业不动产REITs和基础设施REITs错位协同，共同构建了我国公募REITs的多层次市场生态。
商业不动产REITs的推出还将从市场结构、估值生态和市场空间三个层面深刻影响公募REITs市场。资产结构上，引入了酒店及写字楼等新业态，首发混装破局，多元管理主体入局；估值生态方面，首发估值灵活度提升、分化加剧，存量消费类项目面临再定价，混装资产估值是难点；市场容量进一步打开，短期商业不动产试点元年有望领航发行，中期基础设施向扩募渐进，长期以存量扩募、做优做强为主基调，公募REITs万亿蓝海可期。
扩募常态化：提升REITs价值
首发是公募REITs的起点，扩募才是其真正“活起来”的标志。然而，扩募项目远比首发项目稀缺。截至2025年末，全市场已上市的公募REITs达79单，其中完成扩募的仅有9单。
与首发相比，扩募的门槛更高。首先，审核门槛更高，监管机构会全面审查原始权益人的持续资产注入能力，关注新置入资产是否满足发行条件和规范要求、产品管理能力和收益分派水平是否经得起检验、扩募的交易机制安排是否满足持有人的预期等。其次，对扩募资产的质量要求更高，新注入资产必须与原有资产形成协同效应，提高原有持有人的收益预期。最后，投资人的信任成本更高，扩募考验的是市场对项目运营能力的持续信任。
扩募打开了REITs持续成长的空间，有助于吸引保险、养老金等长期资金入场。当前，投资者明显更青睐已完成扩募的REITs产品，推动扩募是我国REITs突破增长瓶颈、优化资产组合、实现长期规模扩张的重要发展方向。
二级市场投资策略：分化中寻机会
2026年公募REITs二级市场全年震荡筑底，向上可期。低利率、资产荒和“政策市”，叠加息差钝化趋势延续，构筑了“下有底”的支撑；顺周期类分红现金流仍有下行压力，分红本息拆分实施进程压制了上行空间。但若公募基金投资松绑、指数产品推出等“引活水”举措落地，或将推动二级市场中枢整体上行。
投资者可在分化中寻找结构性机会。保租房类方面，市场化项目租金有压力，公租房量价稳固，在地产刺激政策下，可关注二手房租金改善的城市及区域标的；消费类业绩整体向好，但维持高增仍有压力，可关注估值比价效应稳定后的存量布局机会，尤其是竞争格局稳定、运营体系成熟的区级购物中心及扣率向上弹性较大的奥莱项目；仓储物流类“以价换量”延续，供给出清进度不一，26Q1租金或弱势分化，可关注区域供需格局改善程度及底层租户稳定性；产业园类整体需求偏弱，租金延续下行，厂房类租户粘性较强，租金随行就市。
市场生态演变：从资产发行到资本循环
公募REITs的纵深化扩容，有着多平台协同、一二级市场联动效应。例如，招融资本与深担集团发起的Pre - REITs产品“深担招融壹号（深圳）基础设施私募股权母基金”，构建了覆盖Pre - REITs阶段资产收购、私募REITs阶段资产培育到公募REITs阶段实现资产上市的全流程、多层次REITs生态平台。
参与主体与资金端的生态扩圈，为市场规模的跃升提供了坚实支持。二季度以来，公募REITs开始被纳入“固收 + ”产品，成为继FOF之后又一类资金来源。从完整年度数据看，公募FOF持有公募REITs的份额实现了大幅增长，券商自营和保险机构持有公募REITs流通盘的市值合计占比超70%。
然而，二级市场方面，公募REITs年内整体表现一般。投资者在市场规模持续发展扩大的过程中，甄别底层资产现金流的合理性和稳定性，比单纯追逐市场规模扩张更为关键。尽管权益走强与风险偏好回升对REITs的流动性和走势形成压制，但低利率、资产欠配、长期资金入场、避险需求等因素形成支撑，高分红属性及相对可控的回撤决定了其具备较高的大类资产配置价值，短期超跌或吸引一些配置盘托底优质项目。
总体而言，2026年REITs市场充满机遇与挑战，投资者需密切关注市场动态，把握结构性机会，合理配置资产，以实现投资目标。