REITs（不动产投资信托基金）作为一种创新型金融产品，近年来在中国资本市场中逐渐崭露头角。2026年5月，中国公募REITs迎来首批产品获批五周年，市场从试点探索迈向高质量发展新阶段，规模实现跨越式增长，产品创新也取得突破。

市场现状

近期，公募REITs动作频繁。首批燃煤发电项目上报、养老项目选聘基金管理人、商业不动产项目持续扩容。截至5月8日，全市场公募REITs数量已接近130只，分散于十大类资产，包括能源基础设施、商业不动产、水利设施、市政设施等。商业不动产REITs表现尤为突出，20只商业不动产REITs合计申报规模超600亿元，超过2025年全年基础设施REITs发行总量，预计全年发行规模有望达千亿级，有效盘活万亿级存量商业资产。

然而，二级市场方面，公募REITs年内整体表现一般。截至5月8日，平均涨幅为0.2%，最大涨幅为10.12%，最大跌幅为12.28%。5月末，中证REITs全收益指数再次跌破1000点，收跌2.1%。分板块看，仅能源板块因夏季用电紧张带来基本面修复预期而上涨1.55%，产业园指数领跌8.84%，仓储物流指数下跌7.17%，二者均创近1年最大的单月跌幅。

技术分析

从流动性来看，5月沪深REITs日均换手率为0.41%，环比小幅提升。随着后续指数基金获批招募后入市，市场交投活跃度有望进一步提升。5月大宗交易累计成交23.98亿元，平均折价率为 -0.22%，折价幅度环比收窄，处年内较低水平。

在政策方面，5月28日国务院印发的《城市更新“十五五”规划》对REITs市场产生积极影响。规划中提到推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等内容，预期核心城市、优质区位、强运营能力的资产将充分受益，有望带动不动产REITs投资升温。

投资建议

对于REITs投资，投资者可关注以下两条主线： 一是前期超跌、估值处低位的权重或潜在中证REITs指数样本。这类标的受益于指数基金扩容带来的被动资金流入，如华润商业REIT、安徽交控REIT、张江产业园REIT、中海商业REIT等。 二是分子端业绩稳健、短期租约调整落地后估值性价比显现的标的。这类标的受益于市场整体贝塔修复，如创金合信首农REIT、联东科创REIT、中国电建清洁能源REIT、国家电投新能源REIT等。

风险提示

投资者需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等风险。在市场规模持续发展扩大的过程中，甄别底层资产现金流的合理性和稳定性，比单纯追逐市场规模扩张更为关键。

总体而言，随着公募REITs市场生态不断完善、产品创新持续深化，其作为独立大类资产的定位有望彻底夯实。投资者在参与REITs投资时，应结合市场环境和自身风险承受能力，做出合理的投资决策。