近期，REITs市场在政策端与资金端的双重影响下，呈现出复杂的态势，对于投资者而言，既有机遇也有挑战。
从市场行情来看，2026年第24周，中证REITs（收盘）指数为739.08，同比下跌16.61%，环比下跌1.99%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌5.99%，同期沪深300指数累计上涨20%，累计超额收益 -26%。本周中证REITs全收益指数983.81，同比下跌11.75%，环比下跌1.89%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨2.08%，同期沪深300指数累计上涨20%，累计超额收益 -17.92%。REITs市场成交量同比下跌13.78%，市场交易规模成交量达5.13亿份，同比下降13.78%；成交额达20.76亿元，同比下降24.23%；区间换手率1.73%，同比 -1.31pct。各板块表现方面，本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -1.76%、 -1.54%、 -1.23%、 -3.15%、 -2.98%、 -2.49%、 -2.01%；一月涨跌幅分别为 -0.37%、 -1.2%、0.93%、 -5.62%、 -3.99%、 -1.76%、 -1.46%，其中产业园区、仓储物流本周跌幅较大。
政策层面，为REITs市场带来了积极的影响。保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，使得REITs市场的广度与深度同步提升。这不仅为投资者提供了更多的投资选择，也有助于分散投资风险。例如，越来越多不同类型的底层资产纳入REITs范畴，使得市场更加多元化。
资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs稳定高分红的特性与债券形成了利差优势。在“资产荒”的格局下，优质底层资产的稀缺性愈发凸显。这使得REITs成为了投资者眼中具有吸引力的投资标的。因此，建议投资者逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。
REITs市场的扩容提质态势明显，多只新产品在申报、审核及获批环节均取得重要进展。中信证券 - 华润商业资产持有型不动产ABS项目正式获批，拟发行金额达95.27亿元；中信建投广州发展清洁能源REIT已向上交所申报，底层资产为三座风电项目；深交所受理招商资管招商蛇口商业不动产REIT，这也是招商证券资管首次亮相公募REITs市场；华泰三峡清洁能源REIT正式获批，预计募集规模约37.66亿元。此外，首批四只商业不动产REITs将于2026年6月18日在上海证券交易所正式上市交易，四只产品合计募资规模超过200亿元。
在投资策略方面，一级打新仍存套利空间，而当下二级投资策略主要有以下几条主线。一是β机会，建议关注政策主题催化下的超预期弹性，如消费类；以及通胀叙事下的业绩兑现确定性，如高速类。二是择时机会，关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后，如解禁后、季报利空出尽后的价值重构；不过办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。三是从分派率角度，保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。四是龙头溢价，当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。
然而，REITs投资也存在一定风险。包括公募REITs价格变动及运营风险；调控政策超预期变化，可能导致行业波动加剧；各类别资金入市进度不及预期；项目长期分派率不及预期等。投资者在进行REITs投资时，需要充分了解市场动态，结合自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。