2026年，国内公募REITs市场迈入了提质扩容的全新发展阶段，然而近期二级市场却受新发产品增多、存量份额解禁等供给冲击影响，呈现出震荡回调态势，赛道估值、流动性也出现了明显的结构性分化。
自2026年5月以来，全市场REITs指数走出了“探底—修复—二次调整”的V型震荡走势，各赛道收益、流动性、估值全面分化。以同花顺数据库REITs基金指数为例，4月末收盘于716.46点，5月8日下行至713.69点后持续回落，5月28日最低下探至681.09点，区间最大回撤4.57%；6月初短暂反弹至696.43点，6月中旬再度走弱，6月15日收盘于678.71点，5月1日至6月15日的区间累计跌幅为5.28%。6月8日至6月12日，中证REITs全收益指数、REITs总指数、产权REITs指数、经营权REITs指数均出现不同程度下跌，REITs总指数跑输沪深300指数1.24个百分点，跑输中证全债指数1.80个百分点。
中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲表示，本轮REITs调整并非由单一因素驱动，短期核心矛盾是供给放量与长线资金承接不足，叠加集中解禁抛压、产业园与仓储底层基本面走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重利空共振，致使市场波动加剧。目前来看，市场修复窗口需等待6月商业不动产REITs供给落地、指数基金建仓、三季度增量资金政策兑现，才会逐步显现。
在本轮调整中，供给端放量直接压制了二级市场的流动性。截至2026年6月12日，年内新发公募REITs产品共8单，总发行规模297.8亿元，同比增长了139.3%；待上市商业不动产REITs共4单，合计募资超200亿元。不过，不同类型REITs表现也有所差异，消费基础设施REITs和保租房REITs较之于产业园区REITs和仓储物流REITs，平均跌幅有限，韧性凸显。
尽管5月至6月公募REITs市场深陷震荡格局，但对于后市表现，各机构并不悲观。伴随增量资金政策的持续落地，长期配置资金入市的预期正在升温。潜在的增量资金政策包括质押式回购机制优化、社保养老金放宽配置、险资扩大商业不动产REIT的投资范围、REITs纳入沪深港通标的等，长期资金的负债久期与REITs高分红、长久期属性高度匹配。鉴于公募REITs已从单一资产发行进入了“首发 + 扩募”资本循环阶段，扩募的常态化将助力提升保险等机构资金的配置意愿。
从市场发展来看，2026年REITs市场在多方面取得了显著进展。政策层面，中央政策逐步拓宽REITs的资产覆盖范围，4月出台的中国（内蒙古）自由贸易试验区总体方案，明确支持清洁能源、生态环保领域符合条件的项目发行REITs；同期发布的推进服务业扩能提质的意见，将REITs支持范围延伸至服务业基础设施领域；5月发布的促进人工智能与能源双向赋能行动方案，首次鼓励算力设施申报基础设施REITs，进一步打开了数字经济新基建的资产证券化空间。地方层面，各地以激活民间投资为核心发力点，不断完善全链条服务保障体系，差异化支持格局逐步形成，政策重心也向项目全生命周期管理延伸。
市场结构上，已形成商业不动产REITs与基础设施REITs双轮驱动的发展格局。截至2026年6月4日，沪、深交易所REITs挂网项目共计40单，拟募集总规模约1162亿元，较2025年同期大幅扩容。其中，商业不动产REITs成为核心增长引擎，仅五个多月便实现拟募资规模714亿元，占整体挂网规模的61.4%，其底层资产覆盖购物中心、写字楼、酒店等多元业态，首批4只产品顺利完成发行、合计募资超200亿元；基础设施REITs涵盖高速、能源、仓储物流、产业园等传统及创新业态，包含2单扩募项目，近期亦有新增项目落地申报。
对于投资者而言，在当前REITs市场环境下，需要更加精耕细作。一方面，要关注市场供给变化和政策动态，把握增量资金入市带来的机遇；另一方面，要深入分析不同类型REITs的底层资产质量和运营情况，选择具有良好现金流和发展潜力的产品进行投资。虽然市场短期面临调整压力，但从长期来看，随着市场生态的不断完善和优质资产的持续注入，REITs投资仍具有广阔的发展前景。