在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。随着2026年商业不动产REITs元年的开启，REITs市场呈现出全新的格局和发展机遇。

市场格局：两大支柱构建多层次生态

我国公募REITs市场由基础设施REITs和商业不动产REITs共同构成两大支柱。商业不动产REITs具有高度市场化属性，发行主体更为多元，包括民营、外资及房企等，审核链条简洁高效，底层资产业绩弹性高、股性更强。这与基础设施REITs形成错位协同，共同构建了容纳多元化发行主体和投资者的多层次市场生态。

商业不动产REITs的推出对公募REITs市场产生了深刻影响。在资产结构上，引入了酒店及写字楼等全新业态，首发混装破局，多元管理主体入局，使资产结构更加丰富。估值生态方面，首发估值灵活度提升，分化加剧，存量消费类项目面临稀缺性及成长性的再定价，混装资产的估值成为难点，或可参考多元化经营的上市公司分部估值逻辑。市场容量也进一步打开，短期商业不动产试点元年有望领航发行，中期基础设施向扩募渐进，长期存量扩募、做优做强将成为主基调，公募REITs万亿蓝海可期。

市场表现：一级火热二级清淡，下半年有望企稳

从市场表现来看，公募REITs市场一级投资火热，但二级交投清淡。2026年上半年市场先扬后抑，预计上半年压力集中释放，市场在下半年将逐步企稳。

一级市场方面，商业不动产REITs元年启动，成为市场扩容最大变量。截至目前已有20单商业不动产项目申报，拟募资规模超700亿元；基础设施REITs常态化发行，累计上市82只，总市值超2200亿元；扩募进入常态化阶段，预计2026 - 2028年平均每年行业扩募参与空间达263 - 350亿元。不过，今年以来REITs打新热度逐渐退却，且出现上市即破发的现象，打新收益降低，主要是受到二级市场表现走弱以及一级市场询价上下限放宽、定价更充分、一二级市场价差收窄的影响。

二级市场方面，1月受益于基本面修复与流动性宽松，指数上行，2月以来受商业不动产加速入市、资金观望、解禁压力及个券基本面因素等影响，整体波动加剧。产权类资产受供给冲击压力更大，当前估值处于历史低位。展望2026年全年，市场节奏或将由此前的上半年配置下半年止盈，转向上半年观望下半年配置，看好下半年REITs市场供给侧压力逐步释放，增量资金政策落地，迎来企稳复苏。

投资策略：一级聚焦优质，二级把握主线

对于一级市场投资，鉴于当前公募REITs分化的行情，优质REITs资产表现亮眼，建议后续参与一级市场的打新与战配，需聚焦优质项目，同时对锁定期较长的战配类型要保持审慎态度。商业不动产REITs项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。例如，写字楼关注供需结构更优、有望率先触底的核心城市；酒店优先选择产品定位高端、运管方运营能力强的项目；奥特莱斯优先布局头部运营商的成熟项目，关注消费潜力区域；购物中心重点布局兼具稀缺性的重奢资产与具有高成长性和高壁垒的下沉市场龙头。

二级市场投资方面，短期有局部解禁扰动，2026上半年解禁高峰。长期优质标的具备配置价值，建议锚定“政策红利 + 资产优质”主线，采取哑铃策略。具体可聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略方向的板块；三是关注流动性策略、景气度策略和强原权策略。

在不同经济周期和会计计量方式下，对商业不动产REITs和基础设施REITs各类资产投资侧重均有不同。原始权益人在选择申报平台时，会综合考量资产与平台定位的契合度、融资成本、融资效率等因素。

总之，2026年REITs市场充满机遇与挑战。投资者在进行REITs投资时，需密切关注市场动态，结合自身风险承受能力和投资目标，制定合理的投资策略，以在REITs市场中获取理想的投资回报。