2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元。然而，进入二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱。5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。在这样的市场环境下，投资者该如何看待REITs投资呢？

本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发情绪性抛盘增加，叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。这些大多是情绪面和资金面的扰动，市场经历一定波动后，仍会回到常态化运行区间。

申银万国证券研究所在近期报告中指出，当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。

从细分板块来看，不同资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现（1 - 3月全国社零累计同比 + 2.4%），验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。这些行业为长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。

对于当前市场位置，有投资机构相关负责人认为，经过这一轮调整，很多REITs产品的估值已回到非常有吸引力的区间。从分派率角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。

中信建投研报指出，2026年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。增量资金方面，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。基本面看，2026Q1次新REITs业绩达成率超100%，消费、保租房、市政环保等抗周期板块韧性凸显，数据中心维持高上架率。在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。建议沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。

中国国际金融股份有限公司认为，当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动（如新发产品供给、限售份额解禁等）影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。建议积极把握结构性机会。板块层面，建议优选具有基本面韧性项目如保租房、消费、部分高速/能源等，紧密跟踪二季报后高赔率项目如产业园和物流仓储基本面预期变化。

正向催化包括7月初REITs指数基金募集并入市（其正面影响不宜低估）、供给节奏与增量资金形成更好匹配、市场企稳后吸引增量资金入场，有望形成正向循环。不过，投资者也需警惕短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应，以及增量资金不及预期、项目经营恶化、流动性负反馈超预期等风险。

总之，REITs投资虽短期面临波动，但长期投资逻辑未变，当下或许是投资者布局的好时机，不过在投资过程中需密切关注市场动态，合理把握投资机会，谨慎应对风险。