在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2026年以来，公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转，为投资者带来新的机遇。

从市场表现来看，截至6月24日，中证REITs全收益指数年内最大回撤超12%，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。这表明市场经过调整后超跌筑底，整体估值逼近历史低位，利空基本出尽，筑底信号正逐步确认。

增量资金的注入将为REITs市场带来积极影响。首批四单指数基金公告将于7月1日开售，25日市场单日涨幅超2.3%。同时，二批指数基金有望跟进，险资增量获批也值得期待，供需格局有望边际改善。在低利率与“资产荒”环境下，REITs的配置价值愈发突出。当前产权REITs平均分派率4.7%，产业园及仓储物流超5.5%，能为投资者提供较为稳定的收益。

从基本面分析，2026年第一季度次新REITs业绩达成率超100%，部分板块展现出较强的韧性。消费、保租房、市政环保等抗周期板块受经济周期波动影响较小，在市场调整中表现稳定。数据中心维持高上架率，行业发展态势良好。

基于以上情况，投资者可沿以下三条主线布局REITs投资： 一是关注抗周期板块，如消费、保租房、市政环保等领域的REITs项目。这些板块在经济下行时仍能保持相对稳定的现金流，为投资者提供一定的保障。 二是布局高景气及边际修复板块。例如仓储物流项目（如京东仓储REIT、中航易商仓储REIT等），受益于电商行业的持续发展，需求旺盛；高速公路项目（如华泰江苏交控REIT、华夏南京高速REIT等），随着区域经济活力增强、交通量持续修复，业绩有望逐步改善。 三是选择原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。像华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT、中金山东高速REIT等，这类项目具有较强的扩募潜力，有望通过资产注入进一步提升价值。

然而，REITs投资也存在一定风险。审批及发行进展可能不及预期，REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。政策出台也可能不及预期，我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。此外，二级市场波动风险也不容忽视，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

总体而言，当前REITs市场处于估值低位，增量资金入市有望推动市场反转。投资者在把握投资机遇的同时，需充分认识到投资风险，结合自身风险承受能力和投资目标，合理布局REITs投资。