2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元，市场持续扩容。然而，进入二季度以来，公募REITs二级市场却持续震荡走弱，5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。在这样的市场环境下，投资者该如何看待REITs投资呢？

从市场现状来看，本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发情绪性抛盘增加，叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。不过，整体来看，这些影响多为情绪面与资金面的扰动，经历一定波动后，市场仍会回到常态化运行区间。

目前，市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。从细分板块来看，不同资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。这些行业为长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。

对于普通投资者而言，配置REITs产品应摒弃“稳赚不赔”或“打新必赚”的心态。具体筛选时，要穿透考察底层资产的运营质量、分红稳定性与可持续性，以及基金管理人的主动管理能力，同时关注二级市场估值水平。从资产配置角度看，REITs与股债相关性较低，可作为多元化配置的补充。建议采用分批方式参与，避免一次性重仓，并理性看待价格波动，避免追涨杀跌。

值得注意的是，REITs市场也迎来了一些积极因素。2026年6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复。该基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。首批4只指数基金落地预计带来超十亿元增量配置资金。中信建投研报指出，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。

在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。建议投资者沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。

此外，银行理财资金也在加速布局REITs。今年以来，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的“新底仓”，多家银行理财子公司正通过委外投资、战略配售和网下打新等方式参与REITs市场。银行理财子公司在不动产估值、底层现金流测算、项目运营风险研判等方面专业人才较少，对物业运营、区域产业配套等风险识别能力较弱。未来，可适当组建专项不动产投研团队，招揽外部专业人才，依托优质委外机构辅助开展资产估值、风险筛查工作，同时发挥母行集团协同优势，借助母行成熟的项目尽调、产业风控经验，识别底层资产潜在风险。

总之，虽然当前REITs市场存在短期波动，但从长期来看，其投资逻辑依然稳固，当下或许是难得的布局窗口。投资者应充分了解REITs的特点和风险，结合自身的风险承受能力和投资目标，合理参与REITs投资，实现资产的多元化配置。