2026年已过半，中国公募REITs平稳运行五年有余。站在当下，REITs市场处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期，投资者需结合行业现状与市场环境，谨慎做出投资决策。
最新披露的2026年二季报显示，REITs行业呈现出承压与超预期并存的态势，各业态表现分化。次新项目整体业绩达成率超100%，表现亮眼。16单次新REITs项目在2026年二季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为109.8%、114.5%和113.9%，整体超出市场预期。存量项目业绩则整体平稳，但业态分化较为明显。纳入统计的65只存量REITs收入、EBITDA及可供分配金额同比分别增长3.0%、1.7%和2.0%，不过盈利及分派环比有所回落。
分业态来看，各有不同表现。保租房和消费业态表现出较强韧性。保租房出租率维持高位，租金稳中有增，扩募还带动了板块增长，经营十分稳定且受益于扩募并表；消费业态即便在淡季也不改经营韧性，收入与盈利同比保持增长，部分优质项目持续展现出成长性。数据中心的收入与盈利也持续超预期，高计费率及高上架率支撑着其稳健经营。
然而，产业园区和仓储物流面临一定压力。产业园区业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处于探底阶段；仓储物流则受租金承压拖累业绩，不过部分项目出租率有边际修复。交通和能源项目表现分化。高速公路经营总体平稳，但项目间表现有差异，现金收支时点还会放大分派波动；能源板块受自然资源波动及部分新能源电价承压影响，经营受到拖累，但补贴回款节奏对分派形成了支撑。市政项目刚需支撑运营稳定，不过水文、季节性及回款节奏等因素导致业绩分化。
从市场环境来看，政策端为REITs市场发展筑牢了基石。近年来，公募REITs市场制度建设不断完善，2025年底迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管与优化服务并行，降低了市场主体的制度性交易成本，守住了风险底线，提升了市场运行效能。
市场端方面，当前公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。但短期而言，随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，约176亿元的供给压力对市场资金形成一定分流考验，一二级市场定价博弈加剧，一级市场存在发行压力。
资金端呈现积极变化。指数投资破冰引入增量活水，有望带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，降低个人投资者参与门槛。同时，存量资金结构悄然优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的推进，市场投资者结构有望进一步优化。
对于REITs投资，中信建投给出了相应建议。下半年REITs市场有望迎来企稳复苏。一级市场应精选估值合理标的，打新及战配策略聚焦估值及询价审慎的项目。二级市场可把握供需格局边际改善机遇，聚焦三大主线：一是关注分子端稳健的抗周期板块，如消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性较强的赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，包括数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。当然，投资也存在一定风险，包括审批及发行进展不及预期、政策出台不及预期、二级市场波动等风险。投资者需密切关注行业动态，合理评估风险，做出科学的投资决策。