2026年已悄然走过大半，中国公募REITs市场也平稳运行了五年有余。站在当下宏观视角审视，REITs投资正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂交织博弈期，虽有短期波动，但长期配置价值依然凸显。

从政策端来看，常态化发行筑牢了REITs市场的发展基石。近年来，公募REITs市场制度建设稳步推进。2025年底，公募REITs迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利持续转化为市场发展的内生动能。监管部门通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本。与此同时，全链条监管与优化服务齐头并进。一方面，全链条监管守住了风险底线；另一方面，精细化服务提升了市场运行效能。例如，2026年以来，监管聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，2026年已有6单项目被依规终止审核，切实把好了准入关口，为REITs市场长远健康发展筑牢了坚实的制度基石。

市场端呈现出估值历史低位与短期供给压力并存的局面。当前，公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现了稳健收益。然而，随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

资金端则迎来了新的发展契机。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心动能。

展望未来，随着商业不动产REITs平稳起步，市场各方应以此为契机，凝心聚力推动REITs市场高质量发展。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的已上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好地服务国家战略和经济社会发展全局。对于投资者而言，在当前REITs市场环境下，应充分认识到短期波动的存在，同时把握其长期配置价值。在投资决策时，要综合考虑政策导向、市场估值、资金流向等多方面因素，谨慎做出投资选择，以实现资产的稳健增值。