在当前金融市场环境下，REITs（不动产投资信托基金）市场正经历着新的变化，投资机遇与挑战并存。投资者深入了解其现状和趋势，对把握投资机会、管理风险具有重要意义。

近期 REITs 市场呈现出供给扩容与二级市场“降温”的鲜明特征。自 9 月以来，多个公募 REITs 项目获批注册，发行上市工作稳步推进。广发新城吾悦商业 REIT、中金菜鸟仓储物流 REIT 等涵盖商业不动产、仓储物流、保障性租赁住房、水利设施等领域的项目，为市场带来了丰富选择。在发行上市方面，山证晋中公投瑞阳供热 REIT 启动发售，国泰海通中建租赁住房 REIT、中金菜鸟仓储物流 REIT 披露询价安排，创金合信北京国资公司 REIT 成功上市。

然而，二级市场却出现了不同景象。9 月以来，中证 REITs 全收益指数回落，市场交投活跃度下降。截至 9 月 11 日收盘，中证 REITs 全收益指数报 937.11 点，9 月以来小幅下跌，今年以来累计下跌 7.2%。成交方面，9 月以来的 9 个交易日，公募 REITs 市场累计成交约 32.57 亿元，日均成交约 3.62 亿元，较 8 月 4.71 亿元的日均成交额有所下降。本周中证 REITs 全收益指数下跌 0.39%，总市值回落至 2309 亿元，日均成交额仅 3.49 亿元，创近 474 个交易日新低。

新增供给能否获得足够资金承接，成为机构关注的焦点。虽然“近期产权 REITs 利差仍呈现走阔趋势，处于高赔率区间”，但当前 REITs 市场参与机构和资金来源较 2024 年初更加多元，保险机构对优质红利资产的配置需求或增加，叠加相关指数基金建仓，交易流动性压力或小于 2024 年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性不大。

此外，底层资产经营效益的分化也影响着投资者的决策。当前基本面分化延续，稳健板块仍保持韧性，承压板块尚待企稳。上半年保租房延续高出租率和高收缴率，消费基础设施总体经营稳健，数据中心凭借较高上架率和长租约保持较强的现金流可预见性；仓储物流仍面临租金下行压力，产业园供需压力尚未消退。与此同时，可供分配金额表现延续分化，现金调增力度进一步减弱。投资者未来应关注分配来源的可持续性与经营现金流质量。

二级市场的调整还会影响发行端的价格比较。值得注意的是，近期机构研报指出，当前产权 REITs 分派率 4.70%，与 10 年期国债利差高达 307bps，处于历史 97.9%分位数，息差吸引力显著；经营权 REITs IRR 为 5.33%，利差 365bps，配置价值持续凸显。上交所推动 REITs 纳入互联互通、证监会强调发挥 REITs 盘活存量功能，政策信号密集且具实操路径，下周将有 2 单新发项目启动网下询价，发行端稳步推进。

从政策层面看，监管部门大力支持 REITs 发展。2026 年 8 月 28 日，多部门联合出台一系列政策文件，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或者作为扩募资产装入已上市 REITs，稳慎推进商业不动产 REITs 发展，持续推进不动产私募投资基金试点。这些政策为 REITs 市场的发展提供了坚实的制度保障，将有助于进一步畅通存量房产的“投融管退”机制，提高市场的流动性和活跃度。

综合而言，2026 年 REITs 市场虽面临供给扩容和交投“降温”的局面，但也存在诸多积极因素。投资者需充分认识市场变化，关注底层资产经营状况，结合政策导向和自身风险承受能力，谨慎做出投资决策。对于具有长期稳定现金流和良好发展前景的项目，REITs 仍不失为一种具有吸引力的投资选择。